فرض دوم- مغایر بودن ثبت دفتر املاک با مندرجات سند رسمی یا حکم نهایی دادگاه است. تکمله: با توجه به قید حکم نهائی دادگاه در بند مزبور بنظر می رسد تا توضیحاتی در این ارتباط داده شود: توضیح داده شود که اصطلاح مزبور در ماده 22 قانون ثبت بدین مضمون «در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت میشود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد» تبصره ماده مزبور نیز حکم نهایی را تعریف نموده است[45]. قابل ذکر است که حکم نهایی با حکم قطعی تفاوت دارد بدین معنا که هر حکم نهایی حکم قطعی هم هست اما بعضی از احکام قطعی هست لیکن نهایی نیست زیرا مراد از حکم قطعی در امور حقوقی، حکمی است که قابل اجرا باشد و ممکن است حکمی قابل اجرا باشد در حالیکه به مرحله نهایی نرسیده است[46]. در مسائل ثبت املاک قانونگذار ایران در موارد عدیده مصرحاً می گوید که باید حکم نهایی صادر گردد به عنوان نمونه: 1- ماده 22 ق ثبت مقرر می دارد: همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده … مالک خواهد شناخت. در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می شود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهو الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد. 2- بند 12 آئیننامه ماده 299 قانون امور حسبی مصوب 1323 که می گوید اگر ترکه متوفی بوسیله دادگاه تقسیم شده و حکم نهایی دادگاه در این خصوص به اداره ثبت داده شود و یا اینکه … 3- بند اول ماده سوم قانون ثبت اشتباهات ثبتی و اسناد معارض که در سال 1351 به تصویب رسیده است می گوید سند مالکیت مقدم تا موقعی که به حکم نهایی دادگاه ابطال نشده است معتبر شناخته خواهد شد و .. 4- بند یک ماده 33 قانون ثبت که مقرر می دارد در صورتیکه ملک قبل از تاریخ اجرا این قانون به موجب حکم نهایی به مالکیت قطعی منتقل الیه محکوم شده باشد. 5- در ماده 112 قانون ثبت، ماده 104 مکرر آیین نامه قانون ثبت و … این اصطلاح حکم نهایی بکار رفته است از ذکر این مواد و نمونه ها به این نتیجه می رسیم که در مورد ثبت املاک علی الاصول حکم نهایی معتبر است نه حکم قطعی و مجموعه این مواد می تواند مناط قطعی و ملاک یقینی به وفق این نظر باشد ماده 71 قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب 25/4/1354 مقرر می دارد محاکم دادگستری مکلفند در هر مورد که رای بر بی اعتباری سند رسمی صادر می کنند مراتب را به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلان کنند هر گاه موضوع سندی که ابطال شده ملک باشد مفاد حکم در ملاحظات ثبت دفتر اسناد رسمی توسط سردفتر منعکس خواهد شد ولی هرگونه اقدام نسبت به دفتر املاک و سند مالکیت موکول بصدور حکم نهایی و اعلان آن بر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور خواهد بود عبارت ولی هر گونه اقدام … به ما می آموزد که: 1- در مورد ثبت دفتر املاک و سند مالکیت عموماً و بدون استثناء حکم نهایی متبع است و بدون چنین حکمی اقدامی در این دو نوشته رسمی (دفتر املاک و سند مالکیت) که از مظاهر نظم عمومی است نباید کرد. 2- نسبت به سایر دفاتر رسمی ثبت چنین قاعده ای وجود ندارد بنابراین اگر دادگاهی حکم به بطلان سند معامله ای بدهد که موضوع آن ملک نباشد (مثلاً سند سرقفلی، سند بیع قطعی منقول) به موجب این حکم قطعی باید عمل شود و به انتظار حکم نهایی نباید نشست. [47]

بخش چهارم- اشتباه قبل از ثبت ملک در دفتر املاک

براساس بند 4 ماده 25 قانون ثبت «اشتباهاتی که قبل از ثبت ملک در جریان عملیات مقدماتی پیش آمده و موقع ثبت ملک در دفتر املاک مورد توجه قرار نگرفته بعداً اداره ثبت به آن متوجه گردد در هیات نظارت مطرح می شود و در صورتیکه پس از رسیدگی وقوع اشتباه محرز و مسلم تشخیص گردد و اصلاح اشتباه بحق کسی خلل نرساند هیئت نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آنرا صادر می نماید و  در صورتیکه اصلاح مزبور خللی به حق کسی برساند به شخص ذی نفع اخطار می کند که می تواند بدادگاه مراجعه نماید و ادارات ثبت دستور رفع اشتباه یا اصلاح آن را پس از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه صادر خواهد نمود». در خصوص این بند اگر دقت شود مشابه بند دوم است منتها با این تفاوت که در بند مزبور ملک در دفتر املاک ثبت شده است بنابراین اشتباهات اعم از آگهی های نوبتی و تحدیدی بعد از اینکه ملک ثبت دفتر املاک شد رسیدگی نمی شود در مورد بند فوق اگر هیات نظارت تشخیص دهد که در جریان عملیات ثبتی اشتباه واقع شده و همین اشتباه در موقع ثبت ملک در دفتر املاک قید شده است مطابق بند مزبور دو وضعیت پیش می آید.

• اگر هیات تشخیص دهد که اصلاح اشتباه به حقوق دیگران خللی وارد نخواهد ساخت شخصاً دستور اصلاح دفتر املاک را می دهد.
• اگر هیات تشخیص دهد که اصلاح موضوع در دفتر املاک به حقوق دیگران و اشخاص ذی نفع خللی وارد خواهد ساخت به شخص ذی نفع اخطار می کند که می تواند از طریق مراجع قضایی اقدام نماید و اصلاح و رفع اشکال برحسب حکم نهایی دادگاه به عمل می آید رای صادره هیات نظارت در این بند نیز قطعی است آنچه از مفاد بند مزبور بر می آید اینکه رفع اشتباهات و اختلافات مربوطه صرفاً در صلاحیت هیات نظارت می باشد و لازم است جهت جلوگیری از اطاله وقت و صرف هزینه های بی مورد موضوع اشتباه اول در هیات نظارت طرح گردد و سپس در صورت عدم رسیدگی هیات نظارت دادخواست به مراجع قضایی تقدیم شود زیرا ممکن است در صورت طرح موضوع در مراجع قضایی مرجع ذیربط نیز به شایستگی رسیدگی هیات نظارت عدم صلاحیت صادر نماید که این دوباره کاری به ضرر شخص متقاضی باشد و عدم رسیدگی هیات نظارت به منظور طرح موضوع در مراجع قضایی به علت وجود احتمالی در تضییع حق دیگران است که به ذی نفع اخطار می شود تا از طریق مراجع قضایی اقدام نماید و مدعی باید در دادخواست خود تصمیم هیات نظارت را به ضمیمه