تعارض بین املاک ثبت شده

صور مختلفه تعارض بین املاک ثبت شده به این شرح است:

• یک ملک کلاً یا بعضاً تحت دو پلاک دو بار تقاضای ثبت شده باشد؛ در این قبیل موارد پس از رسیدگی‌های مقدماتی وسیله ثبت محل هیئت‏ نظارت مجاز به رسیدگی و اظهارنظر و صدور رأی در ماهیت تعارض است، و در این صورت چون نتیجه رأی هیئت نظارت ابطال یکی از دو درخواست ثبت خواهد بود رأی هیئت نظارت بر اثر شکایت ذینفع قابل تجدید نظر و رسیدگی در شورای‏ عالی ثبت است.
• یک ملک کلاً یا بعضاً دو بار تحدید حدود شده باشد، رسیدگی به این‏ مورد هم در صلاحیت هیئت نظارت است، چون در این قبیل موارد هیئت نظارت‏ به استناد فراز ۲ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت رسیدگی و رأی خواهد داد رأی هیئت‏ نظارت در این موارد قطعی است.
• یک ملک دو مرتبه به دو خریدار از طرف مالک منتقل بشود به طوری که‏ در زمان واحد ملک دو مالک پیدا کند که اثبات حق برای یکی مستلزم نفی حق‏ دیگری باشد، گرچه هیئت نظارت به استناد فراز هفت ماده ۲۵ می‌تواند در این مورد هم رسیدگی و از جهت رفع اشکال اظهار نظر کند ولی ابطال یکی از دو سند رسمی‏ مستلزم صدور حکم از دادگاه صالحه است.
• بارزترین و بلکه مصداق حقیقی تعارض این است که یک ملک کلاً یا بعضاً یا از جهت حقوق و حدود دو مرتبه و به نام دو (یا بیشتر) مالک در دفتر املاک‏ ثبت شود به طوری که هر یک از ثبت‌ها که مورد قبول واقع شود از اثر وضعی ثبت‌های‏ دیگر و لو به طور موقت جلوگیری نماید.

ماده ۳ اصلاحی سال ۵۱ لایحه قانونی مربوط به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت‏ معارض در این مورد چنین مقرر می‌دارد:

«هر موقع در هیئت نظارت تشخیص داده شود نسبت به ملکی کلاً یا بعضاً اسناد مالکیت معارض صادر شده خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود یا حقوق‏ ارتفاقی آن به ترتیب زیر عمل خواهد شد:

• سند مالکیت ثبت مقدم تا موقعی که به موجب حکم نهائی دادگاه ابطال‏ نشده معتبر شناخته خواهد شد و سند مالکیت ثبت مؤخر تا زمانی که حکم نهائی‏ از دادگاه به صحت آن صادر نشده باشد نسبت به مورد تعارض سند معارض تلقی می‌شود.
• ادارات ثبت مکلفند به محض اطلاع از صدور اسناد معارض وجود سند مالکیت معارض (ثبت مؤخر) و همچنین سند مالکیت ثبت مقدم را به دفتر اسناد رسمی حوزه مربوط کتباً ابلاغ نمایند و گزارش امر را جهت اتخاذ تصمیم به‏ هیئت نظارت ارسال دارند، در صورتی که هیئت نظارت یا شورای عالی ثبت در تجدید رسیدگی وقوع تعارض را محرز بداند ثبت محل مراتب را کتباً به دارنده سند مالکیت معارض (ثبت مؤخر) ابلاغ می کند، چنانچه دارنده سند مالکیت معارض‏ با اخطاری که طبق مقررات آئین دادرسی مدنی به او ابلاغ شده است در مدت دو ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوی‏ را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ ننماید و دارنده سند مالکیت مقدم گواهی‏ عدم طرح دعوی را از مراجع صالحه در مدت مزبور تقدیم دارد اداره ثبت بطلان‏ سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض در ستون ملاحظات ثبت ملک قید و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام خواهد نمود.

ماده ۱ آئین نامه مربوط به اسناد مالکیت معارض چنین مقرر می‌دارد:

«واحدهای ثبتی مکلفند به محض اطلاع از صدور اسناد مالکیت‏ معارض اعم از اینکه نسبت به اصل یا حدود و یا حقوق ارتفاقی باشد فوراً به‏ موضوع رسیدگی و مراتب را به دفاتر اسناد رسمی حوزه تابعه ابلاغ نموده گزارش‏ کار را به نحوی که هیچگونه ابهامی باقی نباشد به هیئت نظارت ارسال دارند».

دفاتر اسناد رسمی باید به محض وصول اطلاعیه ثبت محل به مواد ۴ و ۵ قانون‏ اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض عمل نمایند، هرگاه به موجب رأی هیئت‏ نظارت یا شورای عالی ثبت موضوع تعارض منتفی و یا در میزان آن تغییری داده‏ شود باید مراتب را پیرو بخشنامه قبلی به دفاتر اسناد رسمی ابلاغ گردد.

در مواد ۴ الی ۶ لایحه قانونی مربوط به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض‏ مصوب دی ماه سال ۳۳ مقرراتی راجع به اسناد مالکیت معارض مقدم و مؤخر التاریخ‏ و دارندگان این اسناد مالکیت و دفاتر اسناد رسمی آمده که چون تغییری در این‏ مواد داده نشده به خاطر جلوگیری از تطویل کلام از نقل آنها خودداری می‌شود.

اگر بین سند رسمی تنظیم شده در دفتر اسناد رسمی و ثبت دفتر املاک تعارض‏ واقع شود با توجه به ماده ۲۲ قانون ثبت به نظر این جانب ثبت دفتر املاک لازم‌الاتباع‏ است و ذینفع در سند رسمی محضری اعم از اینکه مقدم التاریخ یا مؤخر باشد بایستی به مراجع قضائی رجوع نماید.

طبق ماده ۷ لایحه قانونی فوق‌الذکر کارمندان اداره ثبت که عمل مخالف‏ مقررات آنها موجب صدور اسناد مالکیت معارض یا معاملات معارض متعدد شود در دادگاه اداری مورد تعقیب و به انفصال موقت که کمتر از دو سال نخواهد بود و یا انفصال ابد به تناسب موضوع محکوم می‌شوند و تخلف آنها مشمول مرور زمان‏ تخلفات اداری نخواهد بود.

در بعضی از مجموعه‏های قوانین ثبتی در مورد این ماده تذکر داده شده که‏ طبق ماده ۵۹ قانون استخدام کشوری مصوب خردادماه ۱۳۴۵ مدت انفصال موقت‏ بیش از یک سال نمی‌تواند باشد، در صورتی که این تذکر صحیح نیست؛ زیرا ماده ۵۹ قانون استخدام عام است و لایحه قانونی مربوط به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض خاص و عام ناسخ خاص نمی‌شود مگر آنکه در متن آن تصریح شده باشد و لذا باید گفت رسیدگی به تخلفات اداری که منجر به صدور سند مالکیت‏ معارض شده از جهت مدت محکومیت به انفصال موقت و همچنین از حیث مرور زمان‏ تابع ماده ۵۹ قانون استخدام و ماده ۷ آئین‏نامه دادرسی اداری نخواهد بود.

- اسعدی، سید حسن، لغات مصطلح در مقررات ثبت اسناد و املاک، مجله تخصصی نور، مقاله، مجله کانون، دوره اول، تیر ۱۳۵۴ - شماره 186.