افزایش تولید به نسبت مذکور نخواهد شد بلکه منجر به افزایش شدید قیمت زمین و مسکن گردیده است.(دنیامالی ، 1391)

6-2عوامل تاثیر‌گذار «درون‌زا»

علاوه بر عوامل بیرونی، بازار مسکن متاثر از عوامل گوناگون درونی است. شرح مهم‌ترین عوامل تاثیر‌گذار بر این بخش در ادامه آمده است و به نحوه و میزان تاثیر‌پذیری آنها اشاره شده است. به گفته

کارشناسان در کشور حدود 6/1‌میلیون خانوار فاقد مسکن و مستقل و 5/1‌میلیون خانوار فاقد مسکن مناسب با حداقل امکانات هستند.

این در حالی است که با توجه به هرم سنی جمعیت کشور و رسیدن پیک جمعیت جوان کشور به سن اشتغال و ازدواج و به تبع آن نیاز به مسکن، سالانه ساخت 700‌ هزار واحد مسکونی که براساس پیش‌بینی‌ها تا سال 1390 به مرز 930‌ هزار نفر نیز خواهد رسید در کشور ضروری است.

این بدین معناست که برای اصلاح وضع موجود، باید تا 10 سال آینده با احتساب نرخ استهلاک 30‌درصد، سالانه 4/1‌میلیون واحد مسکونی ساخته شود. تا به موجودی مسکن کشور، سالانه یک‌میلیون واحد اضافه شود. با این وجود براساس آمار وزارت مسکن بالاترین میزان عرضه مسکن مربوط به سال 1382 و حدود 700‌ هزار واحد مسکونی بدون احتساب واحدهای تخریب شده بوده است.

در واقع آمار و ارقام فوق نشان از کاهش بعد خانوار طی سالیان آتی دارد و این در حالی است که پدیده مهاجرت، عاملی مضاعف بر افزایش تقاضا در این بخش شده است. در این میان، «مسکن» در نهایت یک کالای مصرفی است. بدین معنی که در تولید کالای مذکور، زنجیره‌ای از نهاده‌های واسطه‌ای در یک چرخه اقتصادی فعال بوده‌اند اما خود مسکن ماحصل چرخه مذکور است و به عنوان نهاده واسطه‌ای برای تولید کالای دیگری مورد استفاده واقع نخواهد شد.

بنابراین اگر در شرایطی از اقتصاد، مسکن از کالای مصرف به کالای سرمایه‌ای و سوداگرانه تبدیل شود بدین معنی خواهد بود که برای خرید کالایی که تولید شده، نقدینگی بیشتری را باید پرداخت و یک کالا با چند بار‌ دست به دست شدن به افزایش قیمت قابل ملاحظه‌ای دست پیدا خواهد کرد که در این شرایط سوداگری و دلالی بر بازار فوق حاکم شده و سرمایه‌هایی که به هدف افزایش سود وارد بازار می‌شوند به مانند عوامل تعیین‌کننده اصلی بازار به ایفای نقش می‌پردازند.

از عوارض سرمایه‌ای شدن مسکن، وجود پدیده خانه‌های خالی است. بدین معنی که مالکان به امید افزایش قیمت مسکن و به تبع آن افزایش نرخ بازگشت سرمایه، خانه‌های خود را به‌رغم وجود نیاز در بازار نمی‌فروشند. برای مقابله با چنین رفتاری باید با بهره گرفتن از ابزارهای سیاستی و بدون مداخله مستقیم، هزینه نگهداری خانه‌های خالی برای مالکان را به گونه‌ای افزایش داد که خانه‌های موجود وارد بازار مسکن شوند.

یکی از موثرترین روشها اخذ مالیات سنگین بر خانه‌های خالی است. با بهره گرفتن از این روش، مالکان خانه‌های خود را به بازار عرضه کرده که در نهایت منجر به افزایش عرضه مسکن و کاهش قیمت آن خواهد شد. با نگاهی به وضعیت مسکن در 40 سال اخیر، به خوبی نمایان است که بخش ساختمان و مسکن کشور همواره شاهد دوره‌های رکود و رونق تورمی‌بوده است. (سعیدی ، 1390)

واکاوی عوامل تاثیر‌گذار نمایان می‌سازد که به دلیل مستعد بودن بازار مذکور و عدم وجود مکانیزم‌های مناسب جهت کنترل بازار، با ورود تقاضاهای سرمایه ای و ایجاد انتظارات غیر عقلایی در بازار، دوره رونق تورمی‌شروع و با افزایش شدید آن دوره رکود و خروج سرمایه‌های سرمایه‌ای را به دنبال خواهد داشت. ادامه فرآیند مذکور در دوره‌های رکود و رونق نشان می‌دهد که نسبت حضور تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه در این بازار افزایش قابل ملاحظه‌ای پیدا کرده است.

سهم تقاضای سرمایه‌ای در این بخش در سال 1376، حدود 38‌درصد بوده که در سال 1381 به 58‌درصد افزایش یافته و در مقابل، سهم تقاضای مصرفی تقاضای واقعی موثر در سال 1376، از 62‌درصد به 42‌درصد کاهش و در نتیجه تقاضای غیر موثر به صورت چشمگیری افزایش یافته است.

عامل اصلی ایجاد و تشدید حلقه رکود و رونق، مجموعه سیاست‌های حاکم در این بازار یعنی اتکا صرف به ساز و کار بازار و عدم حضور دولت در بخش عرضه مسکن، تحریک بازار از ناحیه تقاضا با تخصیص و افزایش سقف وام‌های خرید مسکن و فروش زمین‌های دولتی و کاهش مداخله مستقیم دولت در بازار زمین و آزاد سازی بازار آن است.