مسلماً جهت حکمی بلافاصله به بطلان این قرارداد نظر خواهد داد زیرا معامله براساس بند چهارم ماده 190 باید دارای جهت مشروع باشد. با عنایت به استدلال مذکور باید ملاحظه کنیم کدامیک از مقررات (فروش مال غیر منقول با سند عادی) را باطل و بی‌اعتبار دانست است.» ایشان در بحث خد اظهار نموده‌اند ماده 48 قانون ثبت اصولاً دلاللتی بر بطلان بیع مال غیر منقول با سند عادی ندارد. در این خصوص ضرورت دارد موارد بحث قولنا مه بر اساس ماده فوق و بعضی مواد دیگر قانون ثبت مورد تجریه و تحلیل قرار گیرد و نظراتشان بیشتر توضیح داده شود. بر اساس ماده 48 قانون ثبت صرفاً‌ معاملاتی که راجع به اموال غیر منقول رسماً انجام و به ثبت رسیده باشد از نظر قانون معتبر است و کسی که ملک به نام او منتقل شده و انتقال به ثبت رسیده مالک محسوب خواهد شد. در واقع قانونگذار در این ماده خریدار و فروشنده را مکلف نموده معامله خود را نزد مرجع رسمی (دفتر خانه) تنظیم و انتقال فیما بین را به ثبت برسانند. بحث این ماده همانگونه که نظرایشان نیز متکی برآن است به هیچ وجه راجع به اصل بیع نیست زیرا بیع برحسب تعریف ماده 338 قانون مدنی معلوم گردیده است (تملیک عین به عوض معلوم.) اصل بیع با تلافی همان دو اراده فیما بین (ایجاب و قبول) محقق گردیده و سپس این ایجاب و قبول که موجب انشاء عقد گردیده تحریر و سند بیع شده. سند عادی انعقاد عقد بیع که در عرف جامعه به قولنا مه موسوم است. (قولنا مه مقوله دیگری است). «معامله مال غیر منقول با سند عادی در بعضی از سیستم های حقوقی دیگر نیز پذیرفته شده است از جمله حقوق فرانسه که بیع را در مورد مال غیر منقول عقد غیر تشریفاتی تلقی نموده و بدون سند رسمی معامله مال غیر منقول معتبر محسوب می‌شود. در حقوق ایران هم تحقق صحت وقوع عقد بیع به تنظیم سند رسمی موکول نگردیده بلکه در حقوق هر دو کشور این سند عادی را نمی‌توان در برابر ثالث مورد استناد قرارداد. اینکه قانونگذار در قانون ثبت دارنده سند رسمی را مالک می‌شناسد برای آن است که در زمان برقراری مقررات ثبت املاک در صدد آن بود که به وضع نابسامان راجع به اموال غیر منقول نظم و نسق مشخصی بدهد و از مشکلات بکاهد. اگر چه در همان مقطع نیز در هیچک از مقررات قانونی معاملات غیر رسمی نسبت به اموال غیر منقول باطل تلقی نشده است. همین که قانونگذار در مقام بیان آثار ثبت نشدن سند عادی اصطلاح حقوقی بطلان معامله را به کار نرده قرینه‌ای است قوی بر صحت قرارداد غیر رسمی عین مال غیر مال منقول. اگر قانونگذار در مقام باطل تلقی نمودن معاملات غیر رسمی اموال غیر منقول می‌بود باید صراحتاً کلمه بطلان معامله را به کار می‌برد در حالی که فقط گفته است سند عادی معامله مال غیر منقول در ادارات و محاکم قابل ارائه نیست و نمی‌توان به آن استناد کرد.» ایشان در بحث خود ادامه داده‌اند:«در حقوق سوئیس بر خلاف فرانسه این طور نیست و معاملات مال غیر منقول باید با سند رسمی باشد والا از نظر قانونی چنین معامله‌ای بی‌اعتبار تلقی می‌شود. حقوق آلمان نیز همین روش را در خصوص معاملات غیر رسمی و ثبت نشده اعمال می کند و در صورت تحقق معامله آن را باطل می‌داند… حقوق ایران همانگونه که گفته شد تصریحی بر بی‌اعتباری معاملات عادی اموال غیر منقول نشده بلکه دولت قیودی را در برابر دارندگان اینگونه اسناد قرار داده است که از جمله می‌توان ماده 22 قانون ثبت را بیان نمود: (دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده مالک خواهد شناخت.) اگر قانونگذار در مقام آن بود که معاملات عین غیر منقول را که با سند عادی صورت می‌پذیرد باطل تلقی کند ضرورتی نداشت که فقط راجع به شناسائی مالکیت کسی که ملک به اسم او ثبت یا منتقل شده صحبت کند بلکه می‌توانست صراحتاً بگوید معاملات اموال غیر منقول با سند عادی باطل است، چرا این کار را نکرد؟ زیرا با مقررات شرعی راجع به تیع مواجه بود و همچنین با تعریف نموده بود.» پذیرش نظر مذکور در قسمت مطالبه اجرت المثل محل اشکال و بحث است زیرا اگر قولنا مه قرارداد مشمول بیع مدنی شناخته شود باید به خریدار اجازه داد از تاریخ انعقاد قرارداد از قروشنده به مدت تصرف پس از قولنا مه اجرت‌المثل مطالبه کند که این امکان پذیرنیست.» اگر دارنده سند عادی را مالک مورد معامله بدانیم (عقیده کسانی که آن را سند بیع می‌دانند.) چه تضمینی وجود دارد که به قصد سودجوئی معامله‌ای عادی به تاریخ مقدم بر قرارداد بعدی صورت نگیرد؟ در صورت اشاعه این عقیده اصولاً‌ ضرورت اخذ سند مالکیت (یا تنظیم سند رسمی) چه معنی و مفهومی دارد، اشکال دیگر این نظر آن است که اگر با سند عادی قصد انشاء تملیک محقق می‌شود در زمان تنظیم سند رسمی فروشنده چه مالکیتی دارد که بخواهد با قصد انشاء آن را تملیک کند زیرا حسب این عقیده در زمان تنظیم سند رسمی به اعتبار قرارداد عادی قبلی ووفق این عقیده اصلاَ مالکیتی ندارد. نظر دکتر کاتوزیان: نظر دیگر مربوط به مقاله‌ای است به قلم استاد کاتوزیان که ایشان چنین نگاشته‌اند: «دیوان عالی کشور در سنوات پیش از تشکیلات شورایعالی قضائی پذیرفته بود که قولنا مه سند عادی است که به منظور تهیه مقدمات بیع تنظیم می‌شود و تعهد به بیع است، به همین جهت نیز سند عادی را برای اثبات این تعهد می‌پذیرفتند.