مبحث پنجم : مشکلات اجرایی قانون تسهیل

در تبصره 3 ماده 1 آمده است؛ دفاتر اسناد رسمی نمی‎توانند پاسخ استعلام ثبتی را که به عنوان دفترخانه دیگری صادر گردیده، مستند ثبت معامله قرار دهند و رأساً باید استعلام نمایند. این تکلیف برخلاف عنوان قانون تسهیل تنظیم اسناد و فلسفه تصویب آن که با تأسی از مقررات قبلی ایجاد شده و شایسته ابطال است؛ زیرا چنانچه عرض از تصویب این قانون، «تسهیل تنظیم اسناد» می‎باشد تصویب این تبصره برخلاف مراد و هدف قانونگذار صورت گرفته و مانعِ سهولت تنظیم اسناد می‎شود و منظور قانونگذار را زیر سئوال می‎برد، زیرا در جایی که پاسخ استعلام ثبتی حکایت از مجاز بودن تنظیم سند داشته و مفاد آن تا مهلت مقرر در تبصره 2 آیین‎نامه معتبر و لازم‎الرعایه می‎باشد چه دلیلی وجود دارد که دفاتر دیگر از تنظیم سند بر اساس پاسخ مزبور منع و خود رأساً مکلف به استعلام جداگانه گردند؟ آیا این امر موجب ترویج بوروکراسی و اتلاف وقت و هزینه نمی‎گردد و آیا فایده‎ای بر آن مترتب است؟ به علاوه پاسخ استعلام ثبتی چه ویژگی دارد که سایر پاسخ‎ها و گواهی‎های صادره آن خصوصیت را ندارند و چرا با پاسخ‎ها و گواهی‎های مذکور می‎توان در دفاتر دیگر سند تنظیم نمود، اما با پاسخ استعلام ثبتی که به عنوان دفترخانه‎ای صادر شده است نمی‎توان در سایر دفاتر مبادرت به تنظیم سند نمود. بنابراین تصویب این تبصره خارج از حدود صلاحیت آیین‎نامه‎نویسان و مغایر با نگاه و هدف قانونی تسهیل تنظیم اسناد بوده و باید ابطال شود. در تبصره یک ماده یک آیین‎نامه مقرر شده است که ورقه استعلام باید به صورت اوراق بهادار تهیه شود. مفهوم آن این است که استعلام در سایر اوراق نباید به عمل آید لیکن ممکن است در برخی موارد به هر دلیل سازمان ثبت نتواند فرم ورقه استعلام را به قدر کافی تهیه و در اختیار دفاتر اسناد رسمی قرار دهد. در این صورت تنظیم سند به دلیل عدم امکان استعلام از اداره ثبت ممکن و میسّر نخواهد بود و معاملات مردم دچار توقف می‎شود که به نظر می‎رسد برای چنین مواردی نیز باید با اصلاح تبصره مرقوم راه چاره‎ای اندیشیده شود. از آنجا که قانون و آیین‎نامه آن با هدف تسهیل در تنظیم اسناد به تصویب رسیده است بنابراین تبصره مورد بحث عملاً نقض غرض قانونگذار را در بر دارد. پس، به نظر می‎رسد مفاد این تبصره تنها تا زمانی قابل اجرا است که سازمان ثبت اوراق مزبور را در اختیار دفاتر قرار دهد. در غیر این صورت، استعلام بر روی اوراق عادی نیز بلامانع خواهد بود و ادارات ثبت مکلفند پاسخ استعلامات مزبور را تهیه و ارسال دارند و استعلام با اوراق عادی مانع از انجام وظیفه ایشان و تنظیم اسناد نخواهد بود. این امر در مورد سایر اوراق از قبیل قبوض حق‎التحریر و حق‎الثبت و خلاصه معاملات و اوراق مخصوص تنظیم اسناد و رونوشت نیز مصداق دارد و از ماده 52 ق.د.ا.ر.ک. و مفهوم آن نیز چنین استنباط می‎شود. به عبارت دیگر، اوراق مزبور در تنظیم اسناد رسمی موضوعیت ندارد و تنها جنبه طریقیت دارد و تا زمانی که اوراق مزبور توسط سازمان‎های ذی‎ربط در اختیار دفاتر قرار داده نشود، دفاتر اسناد رسمی در این خصوص تکلیفی نخواهند داشت. نتیجه گیری قانون تسهیل تنظیم اسناد رسمی در تاریخ 24/5/1385 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید و از اهداف اصلی آن می‎توان به «حذف استعلامات زاید در تنظیم اسناد»، «رفع تکالیف بی‎شمار از دفاتر اسناد رسمی»، «تنظیم و تنسیق روابط متقابل و سه جانبه دولت، مردم و دفاتر اسناد رسمی»، «واگذاشتن وصول مطالبات عمومی به مراجع ذی‎ربط»، «ترغیب نمودن اشخاص به رسمی نمودن معاملات و اعمال حقوقی خویش» و در یک کلام ایجاد سهولت در تنظیم اسناد مراجعین به نحوی که خاطره تلخ عبور از پیچ و خم نظام اداری سنتی به منظور اخذ پاسخ استعلامات غیرضرور و بعضاً غیرمرتبط از اذهان متقاضیان ثبت سند زدوده شود، اشاره نمود. در رابطه با ثبت اسناد غیر منقول مهمترین تغییری که شاهد آن هستیم ، ماده 1 قانون موصوف است که دفاتر اسناد رسمی را مکلف نموده فقط در مورد این قبیل انتقالات اقدام به کسب استعلامات از مراجع ذیصلاح نمایند . و در مورد املاک ثبت شده مطابق ماده 22 ق.ث ارائه سند مالکیت جهت احراز مالکیت و انتقال اراضی و املاک ضروری است لیکن در مورد املاک جاری که در جریان ثبت هستند و هنوز تشریفات ثبتی آن به پایان نرسیده و سند مالکیت صادر نشده است ارائه دلایل دیگری برای احراز مالکیت، به جز سند مالکیت، لازم است. از جمله استعلام از اداره ثبت یا اظهارنامه تقاضای ثبت ملک و آگهی‎های نوبتی و تحدیدی و صورتمجلس تحدید حدود. در گذشته قبل از تصویب قانون اخیر در مورد هر نوع نقل و انتقال نسبت به عین یا منافع یا حقوق مربوط به مؤسسات و کارگاه‎های مشمول آن قانون اعم از قطعی، رهنی، شرطی یا صلح حقوق و اجاره که صورت می‎گرفت، انتقال‎گیرنده مکلف بود؛ گواهی سازمان را مبنی بر نداشتن بدهی معوق بابت حق بیمه و متفرعات آن را از انتقال‎دهنده مطالبه نماید و دفاتر اسناد رسمی نیز مکلف بودند در این گونه موارد هنگام تنظیم سند از سازمان تأمین اجتماعی راجع به بدهی واگذارکننده استعلام نمایند و در صورتی که ظرف 15 روز از تاریخ ورود برگ استعلام به دفتر سازمان پاسخی به دفترخانه داده نمی‏شد، دفترخانه می‏توانست معامله را بدون مفاصاحساب مذکور ثبت نماید و در صورت انجام معامله بدون ارائه گواهی مذکور، انتقال‎دهنده و انتقال‎گیرنده برای پرداخت مطالبات سازمان مسئولیت تضامنی داشتند و اخذ گواهی مالیاتی و مفاصاحساب موضوع ماده 37 قانون تأمین اجتماعی ضرورت داشت. اما از تاریخ اجرای قانون اخیر فقط در هنگام تنظیم سند راجع به نقل و انتقال قطعی عین اراضی و املاک، دفاتر اسناد رسمی مکلف به اخذ مفاصاحساب‎های مذکور هستند و در مورد سایر اسناد این تکلیف از عهده دفاتر خارج شده است و تنظیم سند بدون اخذ مفاصاحساب‎های مذکور در سایر موارد بلامانع است. به علاوه در ذیل بند ج مقرر شده است در صورتی که انتقال‎گیرنده ضمن سند تنظیمی متعهد به پرداخت بدهی احتمالی موضوع ماده 187 قانون مالیات‎های مستقیم و بدهی احتمالی حق بیمه کارگران شود تنظیم سند بدون اخذ مفاصاحساب‎های مزبور بلامانع خواهد بود و در این صورت، به موجب قانون، متعاملین در مورد پرداخت بدهی‎های احتمالی مورد معامله از بابت موارد مذکور مسئولیت تضامنی خواهند داشت، خواه در سند بدان تصریح شود و یا آن که مسکوت گذارده شود. در مورد ثبت اسناد منقول در این قانون ، به دو مورد اشاره شده است ؛ یکی مربوط به انتقال خطوط تلفن ثابت و همراه و دیگری مربوط به انتقال دستگاه های لیتوگرافی است .

فهرست منابع

1. دکتر ارفع‏ نیا، بهشید، حقوق بین‏المللی خصوصی (تعارض قوانین و تعارض دادگاه‏ها)، انتشارات آگاه، جلد دوّم، چاپ دوّم، بهار 1372
2. دکتر اسکینی، ربیعا، جزوه داوری بین‏الملل (کارشناسی ارشد حقوق خصوصی)، سال 1376
3. اسکینی، ربیعا، شرکت‏های تجاری، انتشارات سمت، جلد اوّل، چاپ اوّل، پاییز 1375
4. دکتر جعفری لنگرودی ، محمد جعفر ، حقوق ثبت ، ج 1 ، کتابخانه گنج دانش ، 1375