گفتار دوم : آثار اسناد رسمی

1. طبق شق دوم از شقوق سه گانه ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک که مقرر می‏دارد: «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک بنام او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده… مالک خواهد شناخت» واضح است که این انتقال به غیر از یک مورد مشمول ماده 147، اصلاحی قانون ثبت در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت می‏گردند و با خلاصه معامله ارسالی به اداره ثبت اسناد و املاک هم طبق ماده 104، آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک در دفتر املاک ذیل ثبت قبلی قید می‏شود.

بدیهی است وقتی حق مالکیت منتقل الیه در سند انتقال قطعی تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی از سوی دولت با این صراحت قانونی معتبر شناخته شود، از سوی عموم مردم هم به طریق اولی این حق الزاما معتبر شناخته خواهد شد و صدر ماده 70 قانون ثبت اسناد و املاک که مقرر می‏دارد: «سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است و تمام محتویات و امضاهای مندرجه در آن معتبر خواهد بود…» ناظر به صحت همین نظر می‏باشد.

2. اسناد رسمی غیرقابل انکار و تردید (تکذیب) است: طبق پاراگراف دوم ماده 70 قانون ثبت اسناد و املاک که مقرر می‏دارد:

« …… انکار مندرجات اسناد رسمی راجع به اخذ تمام یا قسمتی از وجه یا مال یا تعهد به تأدیه وجه یا تسلیم مال مسموع نیست…» منظور از انکار عبارت از این است که کسی که علیه او سندی ابراز می‏شود اگر این سند رسمی باشد شخص اخیر حق انکار مفاد و مندرجات یا تاریخ یا امضای مندرجه در آن را ندارد ولی اگر سند ابرازی سند عادی باشد شخص اخیر می‏تواند منکر صحت انتساب سند ابرازی علیه خود باشد و با این انکار بار ارائه دلائل صحت انتساب سند بر عهده ابراز کننده سند است نه انکار کننده. در واقع انکار کننده مشمول قول «نافی را نفی کافی است» می‏باشد و این در صورتی است که سند ابرازی متوجه خود مدعی علیه باشد ولی اگر سند ابرازی منتسب به خود مدعی علیه نباشد بلکه مثلاً منتسب به مورث وی باشد در این صورت مدعی علیه حق دارد اعلام نماید که صحت انتساب سند ابرازی به مورثش محل تردید است. در این صورت هم بار ارائه دلائل لازم برای صحت انتساب سند ابرازی به مورث مدعی علیه بر عهده مدعی است و در هر دو صورت اگر چنانکه مدعی از ارائه دلائل لازم برای صحت انتساب سند ابرازی‏اش به مدعی علیه یا مورث وی ناتوان باشد دعوی او اگر مستند بر همان سند باشد محکوم به رد خواهد بود مگر اینکه سند را از اعداد دلائل خود خارج و به دلائل دیگری استناد نماید. ناگفته نماند که طبق قسمت دوم پاراگراف اول ماده 70 ق. ث طرف مدعی در قبال سند رسمی می‏تواند مدعی جعلیت آن بشود که آن هم شرایطی دارد: اولاً طبق ماده 99 ق. ث ادعای مجعولیت سند رسمی عملیات راجع به اجرای آن را موقوف نمی‏کند مگر پس از اینکه مستنطق قرار مجرمیت متهم را صادر و مدعی العموم هم موافقت کرده باشد. صرف نظر از اینکه در تشکیلات فعلی دادگستری ما، با حذف دادسرا دیگر مستنطقی وجود ندارد تا با قرار مجرمیتشان به قائم مقامی از مدعی العموم ریاست دادگستری موافقت نمایند. ثانیا طبق ماده 379 ق. آ. د. م. که مقرر می‏دارد: «ادعای جعلیت نسبت به اسناد رسمی باید طبق ماده 377 با ذکر دلائل جعلیت اقامه شود و الا دادگاه به آن ترتیب اثر نمی‏دهد» در اینجا مختصر توضیح در مورد ادعای جعل و تکذیب (انکار، تردید) را خالی از اهمیت نمی‏دانم. الف ـ ادعای جعل در مورد تمامی اسناد اعم از عادی و یا رسمی امکان‏پذیر است در حالی که انکار و تردید (تکذیب فقط مختص اسناد عادی است و چنانکه گفته شد در مقابل اسناد رسمی ادعای انکار و تردید مسموع نمی‏باشد.) ب ـ در قبال انکار و تردید در مورد سند عادی بار ارائه دلائل صحت انتساب سند به طرف مقابل یا مورث و یا… ایشان بر عهده ارائه کننده سند است و به صرف اعلام تردید و یا انکار مدعی علیه مدعی و ارائه کننده سند مکلف می‏شود که یا دلائل کافی صحت انتساب سند ابرازی‏اش را ارائه و یا سند را از اعداد دلائل خود حذف و به دلائل دیگر استناد نماید، والا دعوی وی اگر مستند به همان سند ابرازی مورد تردید و انکار باشد محکوم به رد خواهد بود. در حالی که در ادعای جعل بار ارائه دلائل جعلیت بر عهده مدعی جعلیت است نه ابراز کننده سند. همین تفاوت هم از آثار مثبت و امتیاز اسناد رسمی تنظیمی و ثبتی در دفاتر اسناد رسمی می‏باشد.

3. اسناد و قبوض اقساطی تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی فی حد نفسه و بدون نیاز به حکمی از محاکم لازم الاجرا است و در این مورد ماده 92 ق. ث. مقرر می‏دارد: «مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج حکمی از محاکم عدلیه لازم اجراء است مگر در مورد تسلیم عین منقولی که شخص ثالثی متصرف و مدعی مالکیت آن باشد» و ماده 93 ق. ث. هم مقرر می‏دارد: «کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلاً و بدون مراجعه به محاکم لازم الاجرا است»
4. به استناد اسناد رسمی که اکثراً هم توسط دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‏شود بدون پرداخت خسارت احتمالی می‏توان از دادگاه درخواست تامین خواسته (توقیف اموال) نمود. در این خصوص پاراگراف دوم ماده 225 مکرر آئین دادرسی مدنی مقرر می‏دارد «… و همچنین در مورد دعاوی مستند به اسناد رسمی و دعاوی علیه متوقف، مدعی علیه نمی‏تواند برای تامین خسارت احتمالی خود تقاضای تامین نماید» یعنی نمی‏تواند توقیف اموال را متوقف به پرداخت خسارت احتمالی به نماید.
5. سازش نامه رسمی تنظیمی در دفاتر اسنادرسمی به صرف ارائه به دادگاه خاتمه دهنده به دعوی است. چنانکه ماده 623 قانون آئین دادرسی مدنی مقرر می‏دارد «در هر دور از ادوار دادرسی مدنی طرفین می‏توانند منازعه خود را به طریق سازش خاتمه دهند» ماده 629 همان قانون مقرر می‏دارد «هرگاه سازش در خارج از دادگاه واقع شده و صلح نامه غیر رسمی باشد طرفین باید در دادگاه حاضر شده و به صحت آن اقرار نمایند و اقرار طرفین در صورت مجلس نوشته شده و به امضای طرفین و دادرس دادگاه می‏رسد و در صورت عدم حضور طرفین در دادگاه بدون ذکر عذر موجه دادگاه بدون توجه به مندرجات سازش نامه مزبور دادرسی را ادامه خواهد داد در حالی که اگر این سازش نامه به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد مورد مشمول ماده 627 آئین دادرسی مدنی خواهد بود که مقرر می‏دارد: «هرگاه سازش در دفتر اسناد رسمی واقع شده باشد دادگاه ختم امر را به موجب سازش در پرونده کار قید می‏نماید و اجرای آن تابع مقررات راجع به اجرای مفاد اسناد لازم الاجرا خواهد بود» این هم موردی دیگر از آثار مثبت اسناد رسمی تنظیمی دفاتر اسناد رسمی است.
6. در رسیدگی به صحت و اصالت اسناد عادی در صورت نیاز به تطبیق خط و امضاء اسناد رسمی، اساس تطبیق قرار می‏گیرد. ماده 396 قانون آئین دادرسی مدنی در این زمینه صراحت کامل دارد: «در مورد تطبیق خط و امضاء یا مهر یا اثر انگشت نوشتجاتی اساس تطبیق قرار داده می‏شود که طرفین در انتخاب آنها موافق باشند و در صورت عدم توافق طرفین نوشتجات زیر اساس تطبیق قرار می‏گیرد. »
7. معتبر بودن اسناد رسمی حتی نسبت به اشخاص ثالث: علی الاصول مستفاد از ماده 219 ق. م و ماده 71 ق.ث عقود و ایقائات و تعهدات نسبت به طرفین یا طرفی که تعهد یا ایقائی نموده و قائم‏مقامان قانونی آنها نافذ و معتبر می‏باشند، ولی ماده 1290 قانون مدنی ضمن تایید مراتب اخیر الذکر استثناء از قاعده کلی را نیز نوید می‏دهد به طوری که مقرر می‏دارد: اسناد رسمی درباره طرفین و وراث و قائم مقام آنان معتبر است و اعتبار آنها نسبت به اشخاص ثالث در صورتی است که قانون تصریح کرده باشد»

بنابراین اصل بر اعتبار اسناد رسمی درباره طرفین و وراث و قائم مقام آنان است و استثناء از این اصل هم فقط در موردی است که قانون معین نموده باشد و این سیاق عبارت ماده 1290 با موازین حقوقی ما هم کاملاً سازگار است چرا که موافق اصول عملیه ما هم هست. چنانکه گفته شده است: ما من عامٍ الاّ و قد خص، یعنی هیچ اصلی نیست که تخصیص نخورده باشد و هر اصلی استثنائی دارد منتها استثناء از اصل هم محتاج نص است و در واقع قسمت آخر ماده 72 قانون ثبت اسناد و املاک که مقرر می‏دارد «کلیه معاملات راجعه به اموال غیر منقوله که بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاک ثبت شده است نسبت به طرفین معامله و قائم مقام قانونی آنها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود» همان نص مورد نیاز بر استثناء از اصل کلی است که قبلاً بیان گردیده و اساساً اعتبار معاملات راجع به اموال غیر منقوله ثبت شده در دفتر املاک از اطلاق شق دوم ماده 22 قانون ثبت اسناد هم که فقط مالکیت کسی را که ملک بنام او ثبت شده و یا به او انتقال داده شده است به رسمیت می‏شناسد نیز استنباط می‏شود و اسناد معاملات غیر منقوله به کیفیت مطروحه در ماده 72 فوق الاشعار به غیر از یک مورد ماده 147، اصلاحی قانون ثبت اسناد بقیه تماما در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و خلاصه معاملات طبق ماده 104 آئین نامه اجرائی قانون ثبت اسناد جهت درج در دفتر املاک به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال می‏گردد.

8. عدم شمول مرور زمان نسبت به حقوق مبتنی بر اسناد رسمی: یکی از شاخص‏ترین آثار مثبت اسناد ثبت شده در دفاتر اسناد رسمی و یا اداره ثبت اسناد و املاک در مورد ثبت عادی یا عمومی و یا ماده 147 اصلاحی قانون ثبت هر صاحب حقی هر زمانی که بخواهد می‏تواند با بهره گرفتن از قابلیت لازم الاجرائی اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی نسبت به احقاق حق خود اقدام نمایید البته به شرطی که موعد آن در صورت وعده دار بودنش رسیده باشد و در متون قانونی ما هیچ نص خاصی که دلالت بر شمول مرور زمان نسبت به حقوق مدلول اسناد رسمی داشته باشد وجود ندارد، بخصوص که اصل مرور زمان برابر نظریه 7257 ـ 27/11/61 فقهای شورای نگهبان که فرموده‏اند مواد 731 قانون آئین دادرسی مدنی به بعد در مورد مرور زمان مخالف با موازین شرع تشخیص داده شده است، از همه این آثار مثبتی که در خصوص اسناد رسمی بیان کردیم حائز اهمیت‏تر در ضمانت اجرایی اسناد رسمی است که صراحتا در دو ماده 70 و 73 ق. ث بیان گردیده است. چنانکه ماده 73 ق .ث می‏گوید: «قضات و مأمورین دیگر دولتی که از اعتبار دادن به اسناد ثبت شده استنکاف نمایند در محکمه انتظامی یا اداری تعقیب می‏شوند و…» و ماده 70 ق .ث هم مقرر داشته که: «… انکار مندرجات اسناد راجع به اخذ تمام یا قسمتی از وجه یا مال و یا تعهد به تادیه وجه یا تسلیم مال مسموع نیست، مامورین قضائی یا اداری که راه حقوقی یا جزائی انکار فوق را مورد رسیدگی قرار داده و یا به بنحوی از انحاء مندرجات سند رسمی را در خصوص رسید وجه یا مال یا تعهد به تادیه وجه یا تسلیم مال معتبر ندانند به شش ماه تا یکسال انفصال موقت محکوم خواهند شد »