دانلود یک نمونه فایل پایان نامه ارشد رشته مدیریت دانلود رایگان متن کامل یک نمونه فایل پایان نامه ارشد رشته حقوق دانلود رایگان یک نمونه فایل متن کامل پایان نامه ارشد رشته روانشناسی از جمله؛ مالکین بزرگی که نمی‌توانستند زمین‌های خود را تقسیم کرده و رسماً به فروش برسانند؛ زارعانی که در جریان اصلاحات ارضی صاحب مزرعه و زمین شدند و زمین‌های آنان کنار جاده یا نزدیک شهر بود و با روی آوردن مردم به شهرها و توسعه بدون ضابطه شهرها و ایجاد شهرک‌ها قیمت خوبی پیدا کرده بود، ولی مجاز به فروش آن‌ها نبوده‌اند؛ متصرفین اراضی موات و دارندگان اسناد مالکیت آن‌ها؛ شرکای املاکی که نمی‌توانستند سهم خود را رسماً مفروز نمایند ولی عملاً متصرف قسمت مفروز و معینی بودند، به‌رغم قوانین موجود اقدام به تقسیم و تفکیک و فروش زمین‌ها و املاک خود و با سند عادی و به قیمتی کمتر از نرخ روز نمودند و مردمی که با مختصر اندوخته خود می‌خواستند زمین تهیه نمایند و خانه و کاشانه‌ای را در آن بسازند و به خرید این قبیل زمین‌ها روی آوردند و از شرایط مساعدی که فروشندگان برای آنان قائل می‌شده‌اند، استفاده نمودند و روی زمین‌هایی که بدین نحو به دست آوردند و نیز روی زمین متعلق به دولت یا شهرداری ساختمان ساختند[98] و این امر در حالی بود که وضعیت این‌گونه اراضی و اعیانی‌ها و عوامل دیگر، صدور سند مالکیت را برای صاحبان آن‌ها غیر‌ممکن نموده بود و صاحبان اراضی و اعیانی‌های فوق به‌هیچ‌وجه، از طرق قانونی، امکان اخذ سند مالکیت برای تصرفات خود را نداشتند. با پیروزی انقلاب اسلامی و با توجه به این‌که اکثر متصرفین این قبیل اراضی از اقشار محروم جامعه بودند و آن‌ها برای استفاده از خدمات دولتی از قبیل آب، گاز، برق و غیره و نیز جهت استفاده و اخذ وام و تسهیلات از بانک‌ها نیاز به سند مالکیت داشتند و از طرف دیگر، وجود این قبیل مسایل، واقعیتی بود که بی‌توجهی به آن توالی فاسد فراوانی را در بر می‌داشت، مقنن به انگیزه سر و سامان دادن به وضعیت این قبیل اعیان‌ها و اراضی، درصدد تصویب و اصلاح مواد 147 و 148 ق.ث. برآمد تا مراجع پیش‌بینی شده در مواد یاد‌شده، تحت شرایطی و با حذف موانع قانونی، صدور سند مالکیت را برای متقاضیان اجاره دهند. زیرا از طرفی از بین بردن خانه‌هایی که اکثر آن‌ها مردم مستضعف بودند به مصلحت و صلاح نبود و از طرف دیگر، تأیید اعمال غیر‌قانونی آن‌ها به‌طور مطلق، دارای پیامدهای منفی فراوانی بود. بنابراین می‌توان چنین گفت که وجود قوانین دست و پا گیری که به مرور زمان به تصویب رسیده بود و هر یک به نحوی نقل‌و‌انتقال اراضی را ممنوع می‌ساخت و مالکین را محدود می‌کرد و نیز با عرف و عادت مردم سازگاری نداشت، موجب ظهور مسایلی جدید و ایجاد نابسامانی در امور ثبتی و حقوقی گردیده بود و مراجعات متصرفین و مالکین این‌گونه اراضی و اعیان‌ها به مراجع قضایی بسیار زیاد شده بود که در نتیجه مقنن در این جهت اقدام نموده و برای رفع این مشکل اجتماعی و تسهیل در امر مالکیت و صدور سند رسمی مبادرت به تصویب این قانون نمود. مبحث سوم: مراجع رسیدگی‌کننده قبل از ورود به حیطه تبیین مراجع رسیدگی‌کننده و توضیح حدود صلاحیت آن‌ها، در‌خصوص حدود و شمول قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 و اصلاحات بعدی آن در ارتباط با پرونده‌های مطروحه و صلاحیت دادگاه‌ها، می‌توان به‌نظریه ابرازی از ناحیه جمعی از قضات محاکم دادگستری که مورخ 16/11/65 ایراد گردیده است، اشاره نمود که بیان می‌دارد؛ در صلاحیت‌های پیش‌بینی شده در قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 و اصلاحات بعدی آن در رسیدگی برای احراز وقوع معامله و دستور صدور سند مالکیت با توجه به بندهای ”الف“ و ”ب“ و تبصره‌های ماده 147 اصلاحی قانون ثبت، موکول و مشروط بر توافق طرفین و عدم اختلاف و تعارض آن‌ها و یا احراز این معنی از طریق انتشار آگهی توسط هیئت است. به عبارت دیگر، در هر مورد که راجع به مالکیت و یا تحقق معامله و یا اصالت مبایعه‌نامه عادی، اختلاف یا معارضه‌ای میان طرفین و مالکین مشاعی باشد، هیئت‌های مذکور صالح به رسیدگی نبوده و رسیدگی به موضوع در صلاحیت دادگاه‌ها است. بنابراین، هیئت‌ها در رسیدگی، به محض برخورد با اختلاف طرفین، باید موضوع را به دادگاه صالح ارجاع نمایند و دادگاه‌ها نیز در رسیدگی به پرونده‌های مربوطه، مانند دعوی مالکیت به استناد مبایعه‌نامه عادی و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، چنانچه توافق طرفین را در وقوع معامله احراز نمایند، می‌بایست با توجه به مراضات حاصله، قرار عدم صلاحیت به شایستگی هیئت‌های مذکور صادر کنند و نسبت به پرونده‌های مطروحه با اخذ توضیح از طرفین، توافق و یا اختلاف آن‌ها را احراز و حسب مورد عمل نمایند. قابل گفتن است که اختیارات مربوط به دستور صدور سند مالکیت اختصاص به هیئت‌های یاد‌شده داشته و دادگاه‌ها در رسیدگی به موضوع مختلفٌ‌فیه کماکان تابع اصول و تشریفات دادرسی هستند[99]. در این زمینه، رأی وحدت رویه شماره 551 ـ تاریخ 21/12/69 هیئت عمومی دیوان عالی کشور نیز اشاره به این امر دارد که: «ماده 147 اصلاحی قانون ثبت مصوب 1365 و تبصره‌های آن برای مدت موقت و با شرایط معین اجازه مراجعه متقاضی سند را به هیئت‌های مقرر در این قانون داده است، صلاحیت عام محاکم دادگستری را نفی نمی‌کند و لذا دعوی الزام به انتقال ملک که در دادگاه‌های دادگستری اقامه می‌شود باید مورد رسیدگی قرار گیرد…». اما گذشته از مبحث صلاحیت عام محاکم دادگستری، به‌طور‌کلی می‌توان چنین گفت که به درخواست‌هایی که به‌موجب مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت، به واحدهای ثبت واصل می‌گردد، حسب مورد رئیس ثبت و یا هیئت‌حل‌اختلاف رسیدگی می‌نمایند که ذیلاً به شرح کامل این دو مرجع رسیدگی خواهیم پرداخت. گفتار اول: رئیس ثبت در‌خصوص موارد صلاحیت رئیس ثبت می‌توان به بندهای یک و دو ماده 147 اصلاحی قانون ثبت اشاره نمود که مهم‌ترین رکن آن‌ها، وجود توافق بین متصرف و مالک است. اما صرف توافق کافی نیست و شرایط دیگری هم لازم است. از‌جمله در مورد بند یک ماده فوق‌الذکر که املاک مفروزی را مد نظر دارد، باید تصرف بلا‌منازع متصرف، توسط کارشناس، محرز گردد و کسی به تصرف وی معترض نباشد و عرصه مورد تصرف نیز متعلق به اوقاف یا دولت یا شهرداری نبوده و مالک عرصه و اعیان یکی باشد و علاوه‌بر این، باید ملک مورد ادعا دارای سابقه ثبت داشته و متصرف نیز بتواند سند عادی مالکیت خود را ارائه نماید. و یا در مورد املاک مشاعی، باید کلیه مالکین مشاعی با تصرفات مفروزی متصرف موافقت داشته باشند و کسی نسبت به آن معترض نبوده و مقدار تصرف متقاضی هم از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر نباشد. اما گذشته از تمامی این شرایط باید اتخاذ تصمیم برای رئیس ثبت، امکان داشته باشد و الا پرونده را جهت رسیدگی به هیئت‌حل‌اختلاف خواهد فرستاد. هم‌چنان‌که مطابق بند 8 از بخشنامه شماره 15791/41/1 تاریخ 23/9/1378 سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، مهری با این عنوان «توافقی نیست به هیئت‌حل‌اختلاف ارجاع شود ـ تاریخ… رئیس ثبت» باید از طرف اداره‌کل ثبت استان تهران تهیه گردد و رؤسای کلیه واحدهای ثبتی مکلف‌اند برابر مقررات مصرحه در آیین‌نامه، به ترتیب و نوبت، تقاضاها را رسیدگی، در‌صورتی‌که سند مالکیت قابل صدور از طریق توافقی نباشد، تقاضا را به مهر مذکور ممهور و توسط دبیرخانه به هیئت ارجاع نمایند. البته بخشنامه فوق‌الذکر به‌علت جلوگیری از تضییع حقوق متقاضیان و نیز پیش‌گیری از ارجاع بی‌دلیل پرونده‌ها از ناحیه رئیس ثبت به هیئت‌حل‌اختلاف، در ادامه چنین مقرر داشته که رؤسای ثبت مکلف‌اند مراتب عدم حصول توافق را به‌طور مستدل و روشن قید نمایند و سپس پرونده را به هیئت‌های حل اختلاف ارجاع کنند. در خصوص این سؤال که آیا سپردن تصمیمات کلی به رئیس ثبت، منطقی است یا خیر؟ باید اظهار داشت که حیطه اختیارات رئیس ثبت، محدود به مواردی است که در مورد آن‌ها اعلام توافق شده است و چون برای ثبت توافق بایستی تمامی افراد ذی‌حق، ذیل دفتر ثبت توافق را امضا نمایند، پس در‌این‌صورت، تصور هر‌گونه تضییع حقی منتفی است و اساساً سپردن اختیار ثبت توافق به رئیس ثبت به جهت تسریع در انجام امور و صدور سند مالکیت رسمی می‌باشد و بنابراین اعطای چنین اختیاری را به رئیس ثبت نمی‌توان غیر‌منطقی دانست. گفتار دوم: هیئت‌حل‌اختلاف دومین مرجعی که مطابق مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت، جهت رسیدگی به موارد مصرحه در این قانون پیش‌بینی شده است، هیئت‌حل‌اختلاف نامیده می‌شود که ذیلاً به بیان توضیحاتی در‌باره ماهیت، صلاحیت، آراء و دیگر مسایل پیرامون این هیئت‌ها خواهیم پرداخت. قبل از ورود به این مباحث، باید متذکر شد که اساساً تشکیل و رسیدگی هیئت‌حل‌اختلاف به‌جای دادگاه، برای تسریع در امر رسیدگی و آزاد بودن از تشریفات رسیدگی است. زیرا دادگاه‌ها به‌علت تنوع و تراکم دعاوی و تشریفات دادرسی نمی‌توانند مانند هیئت‌های فوق‌الذکر، به سرعت، رسیدگی نمایند. اینک در چند بند جداگانه به تشریح و تبیین هیئت‌های حل اختلاف خواهیم پرداخت. بند اول: ترکیب هیئت‌حل‌اختلاف مطابق ماده 147 اصلاحی قانون ثبت، اصلاحی 31 تیر‌ماه سال 1365، هیئت‌های رسیدگی‌کننده مرکب بودند از؛ دو نفر قاضی به تعیین شورای عالی قضایی (‌‌در‌حال‌حاضر، رئیس قوه‌قضائیه) و یک نفر از اعضای ثبت که تعهد و داشتن حسن شهرت در آن‌ها شرط بود، به انتخاب سازمان ثبت اسناد و املاک کشور. اما ترکیب فوق‌الذکر، به‌موجب ماده 148 اصلاحیه 1370 ق.ث. تغییر کرد و هم اکنون اعضای هیئت‌های حل اختلاف عبارتند از؛ یکی از قضات دادگستری به انتخاب رئیس قوه‌قضائیه، رئیس ثبت یا قائم‌مقام وی و یک نفر خبره ثبتی به انتخاب رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور. برای انتخاب عضو قضایی هیچ شرط خاصی مد‌نظر نمی‌باشد و مطابق ماده مرقوم باید توسط رئیس قوه‌قضائیه انتخاب شود که اکنون در این مورد به رؤسای‌کل دادگستری‌ها تفویض اختیار گردیده است. در مورد انتخاب خبره ثبتی نیز ماده 15 آیین‌نامه مقرر داشته که؛ وی از بین کارکنان مجرب و بصیر که وسیله ثبت استان معرفی شده‌اند، توسط رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تعیین می‌شود و حسب تبصره یک همین ماده (اصلاحی 22/8/81) « در صورتی که تعیین خبره ثبتی از بین کارکنان ثبت مقدور نباشد، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور می‌تواند خبره ثبتی را از بین سایر کارکنان شاغل ثبت و یا بازنشسته ثبت انتخاب نماید».