ماده 8 ق.ت.آ می گوید« در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتیکه عده مالکین بیش از سه نفر باشند مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند. طرز انتخاب مدیر از طرف مالکین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوط در آیین نامه این قانون تعیین خواهد شد». بر اساس این ماده ساختمان ها به دو دسته تقسیم می شوند ساختمان هایی که تعداد مالکین بیش از سه نفر نیست در این دسته تشکیل مجمع عمومی هم لازم نیست و دسته دوم ساختمان هایی است که تعداد مالکین بیش از سه نفر است که در این دسته تشکیل مجمع عمومی لازم است. مورد دیگری که باید بدان اشاره کرد واژه نفر است که در این ماده ذکر شده است (سه نفر). منظور از واژه نفر معنای لغوی آن یعنی شخص و فرد نیست[106]،مثلاً یک واحد مسکونی که متعلق به فردی بوده و پس از فوت او به چهار نفر از ورثه اش به ارث می رسد قطعاً مشمول این مقرره تشکیل مجمع عمومی (میان این چهار نفر از ورثه) نیست بنابراین منظور از نفر واحد مسکونی است که هر کدام می تواند در مالکیت یک نفر یا چند نفر به طور مشاع باشد (ماده 7ق.ت.آ). البته تعداد واحدهای مسکونی بطور مطلق نیز ملاک نیست بلکه منظور آن است که مجمع عمومی زمانی تشکیل می شود که علاوه بر بیشتر از سه واحد مسکونی بودن هر یک از واحدهای مزبور نیز دارای یک یا چند مالک (غیر از مالکین سایر واحدها) باشد. ماده 10 آ.ق.ت.آ نیز موید این استنباط است[107]. ماده 5 آ.ق.ت.آ نیز بر تشکیل مجمع عمومی تاکید دارد و ماده 6 آن نیز بر تشکیل مجمع عادی و فوق العاده دلالت می کند. درباره تفاوت مجمع عمومی عادی و فوق العاده می توان گفت که با توجه به روح قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه آن مجمع عمومی عادی و فوق العاده مانند دادگاه عمومی واختصاصی در آیین دادرسی مدنی می باشد یعنی مجمع عمومی عادی اصولاً صلاحیت تصمیم گیری درباره تمام امور را دارد مگر آنچه که در صلاحیت مجمع عمومی فوق العاده است.البته تفاوت این دو مجمع بیشتر یک تفاوت شکلی و ظاهری و تحت یک عنوان خاص (عمومی یا فوق العاده) است. ماده 8 ق.ت.آ وظیفه اصلی مجمع عمومی را تعیین مدیر یا مدیرانی می داند تا به اداره امور ساختمان و قسمت های مشترک آن بپردازند. نکته ای که ذکر آن در اینجا مفید به نظر می رسد آن است که مجمع عمومی یعنی مجموعه مالکین آپارتمان ها و منظور از مجمع اسم مکان یعنی جایی که مالکین حاضر می شوند نیست بنابراین وقتی گفته می شود مجمع عمومی تشکیل می شود یا فلان کار را میکند منظور آن است که مجموعه مالکین در کنار هم جمع می شوند و تصمیم گیری می کنند. بطور کلی می توان گفت که نقش مجامع عمومی چه عادی و چه فوق العاده اتخاذ تصمیمات و سیاست های کلی در جهت اداره ساختمان می باشد که از آن جمله می توان به انتخاب مدیر یا مدیران، اتخاذ تصمیمات در موارد خاص و جزئی، تصویب گزارش درآمدها و هزینه ها و… اشاره کرد که در مواد 11 و 16 آ.ق.ت.آ به آنها اشاره شده است اما وظیفه مدیر و یا مدیران تعیین شده توسط مجمع عمومی اداره عملی ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی است که درماده 14 آ.ق.ت.آ به آن اشاره شده است. ماده 8 آ.ق.ت.آ حد نصاب لازم جهت رسمیت جلسات مجمع عمومی را حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی یا نماینده آنان میداند و درتبصره این ماده نیز بر تجدید جلسه برای پانزده روز بعد تاکید شده است و در صورت عدم حصول اکثریت جلسه بعد برای پانزده روز بعد تشکیل شده و هر عده از مالکین که حاضر شود، با اکثریت می توانند اتخاذ تصمیم کنند.[108] با توجه به ملاک ماده 7 ق.ت.آ می توان گفت تصمیمات مجمع عمومی برای همه مالکین لازم الرعایه است. ماده 13 آ.ق.ت.آ نیز موید همین نظر است. باید گفت: تصمیم گیری در مجمع عمومی مالکین بر خلاف شرکت مدنی نیاز به موافقت تمام شرکاء ندارد و در درجه اول تابع قرارداد میان خود مالکین و در درجه دوم اگر چنین قراردادی نباشد که در اکثریت قریب به اتفاق موارد نیز به همین گونه است بر اساس ملاکی که قسمت اخیرماده 6 ق.ت.آ بیان کرده است یعنی موافقت اکثریت آراء مالکین که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را دارا هستند عمل می شود. درباره وظایف و تکالیف و همین طور اختیارات مدیران علاوه بر متن خود قانون تملک آپارتمان ها در آیین نامه قانون مزبور نیز مقرراتی وضع شده است و در فصل دوم آیین نامه بطور خاص به این موضوع پرداخته شده است. ماده 14 آ.ق.ت.آ وظیفه مدیر یا مدیران را حفظ واداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی اعلام می کند بر همین اساس می توان گفت مدیر یا مدیران در درجه اول اداره عملی امور ساختمان است و در واقع براساس همین وظیفه است که به آنها مدیر یعنی اداره کننده گفته می شود اما چرایی اداره عملی امور ساختمان از سوی مدیران و نه مجمع عمومی را میتوان درماهیت عمل آنها جستجو کرد بالواقع مجمع عمومی مجموعه ای از مالکین آپارتمانها است وعملاً امکان پذیر نیست که همه آنها با هم به اداره امور آپارتمان بپردازند و به جهت همین مصلحت است که مدیر یا مدیرانی تعیین شده تا به اداره عملی امور ساختمان بپردازند. در واقع مدیر و یا مدیران بنوعی امین و وکیل مالکان بوده و به نیابت از آنها به انجام وظیفه می پردازند ماده 19 آ.ق.ت.آ به بیان همین نکته می پردازد و مدیر یا مدیران را بعنوان امین شرکاء معرفی می کند از این جهت مدیر و یا مدیران در قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه آن همانند مدیر در شرکت مدنی ومال مشاع می باشد ولیکن تفاوت عمده ای که بنظر می رسد بین این دو وجود دارد آنست که اختیارات مدیر در شرکت مدنی اصولاً توسط شرکاء تعیین میشود ولی در بحث اداره آپارتمان ها نقش قانون برای تعیین حدود اختیارت مدیران و وظایفی که بر عهده دارند نسبت به شرکت مدنی پر رنگ تر است. وظیفه دیگری که بر عهده مدیر یامدیران گذاشته شده است اجرای تصمیمات مجمع عمومی است. مجمع عمومی مالکین بعنوان نهادی که مالکین تمام واحدها و یا نماینده آنها در آن حضور دارند مرجع اصلی تصمیم گیری درباره امور ساختمان واداره آن است که بر طبق قانون و اکثریت مندرج در آن به تصمیم گیری درباره مسایل مرتبط با ساختمان می پردازد ولی برای اجرای این تصمیمات این مدیر و مدیران هستندکه به انجام وظیفه می پردازند چرا که اجرای تصمیمات توسط خود مجمع عمومی عملاً مشکل و حتی می توان گفت محال است و هزینه بر و وقت بر خواهد بود. در ماده 11 آ.ق.ت.آ وظایف مجمع عمومی(عادی) تعیین شده است(تعیین رئیس مجمع عمومی،انتخاب مدیر ومدیران،اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان و….) و در ماده 16 آ.ق.ت.آ و تبصره آن نیز وظایف مجمع عمومی (فوق العاده) را که منحصر در باب مدیریت و تعیین مدیر پیش از موعد است بیان می کند. در کنار این موارد مدیران وظایف فرعی نیز دارند که البته در قالب همان اداره عملی ساختمان قرار می گیرد با این وجود قانون گذار بطور خاص به بیان آنها پرداخته است از جمله بیمه آتش سوزی ساختمان (ماده 25 آ.ق.ت.آ) استخدام دربان برای مجموعه ها و ساختمان های دارای بیش از 10 واحد (ماده 22 آ. ق.ت.آ) اعلام میزان هزینه های مستمر و مشترک و مخارج متعلق به هر شریک به وی و دریافت آن از شرکاء (مواد 25، 24، 23، 21 آ.ق.ت.آ) شاید بتوان گفت رایج ترین وظیفه که در عرف برای مدیر یا مدیران شناخته شده است همان دریافت هزینه هایی است که بین مالکین واحدهای آپارتمانی مشترک است و اصطلاحاً از آن به حق شارژ یاد می شود. فصل سوم آیین نامه قانون تملک آپارتمان ها نحوه محاسبه این هزینه ها را بیان کرده است بر همین اساس مدیران موظف هستند هزینه هایی که هر واحد باید بپردازد را بر اساس مساحت و متراژ هر واحد محاسبه و به مالکین اعلام کنند[109] و در صورت عدم پرداخت هزینه ها از سو بعضی مالکین، اقدامات متناسب را طبق مواد 10 مکرر تا 15 ق.ت.آ به انجام رسانند یعنی از طریق ارسال اظهارنامه،قطع خدمات مشترک برای مالک خاطی، مراجعه به ثبت محل و تقاضای اجرائیه و نهایتاً مراجعه به دادگاه جهت دریافت این هزینه ها اقدام کنند. در مقام پیشنهاد جهت اداره آپارتمان ها توصیه می شود که قانون گذار همانند برخی کشورهای دیگر تدبیری اتخاذ کند تا شرکتهای خاص جهت اداره آپارتمان ها تاسیس شوند و منحصراً به امر اداره آنها بپردازند تا از بروز مشکلات و احیاناً درگیری میان مالکان جلوگیری شود و امر اداره بهتر به سامان برسد. مبحث دوم:اداره ترکه متوفی در قانون امور حسبی اسباب انتقال اموال و حقوق مالی به طور کلی بر دو دسته تقسیم می شود: اسباب اختیاری و قهری. مصداق بارز اسباب اختیاری عقود و قرادادها است مثلاً فردی خانه یا اتومبیل خود را به دیگری می فروشد یا هبه می کند در مقابل اسباب قهری انتقال قرارداد که مصداق بارز آن را میتوان درتوارث یافت. در واقع با فوت شخص اموال وی به وراث او که از خویشان نسبی وی می باشند (زوج و زوجه تنها خویش سببی است که ارث بر است) می رسد و البته در این انتقال قاعدتاً اراده فرد نقشی ندارد هر چند که ممکن است بتواند در آن تاثیر گذار باشد مثلاًمالی را وصیت کند تا بعد از مرگش به دیگری برسد که البته این حق فرد هم حدود و صغوری دارد. با مرگ شخص دارایی فرد که در زمان قبل از مرگش متعلق به وی بود و در تملک فرد قرار داشت از مالکیت فرد خارج میشود و دلیل این امر را نیز در پایان شخصیت حقوقی فرد باید جستجو کرد. در ماده 956 ق.م نیز به بیان این نکته می پردازد که اهلیت فرد با مرگش پایان می یابد. حقوق ایران و فقه امامیه از این جهت با حقوق روم متفاوت است چرا که درحقوق روم، وراث ادامه دهنده شخصیت حقوقی مورث خود هستند و به طور کامل جانشین وی می شوند یعنی همانطور که بخش مثبت دارایی یعنی اموال متوفی و مطالبات او به وراث منتقل می شود، در سمت مقابل بخش منفی دارایی فرد یعنی تعهدات متوفی(که قائم به شخص نیست) و دیون وی نیز به آنها منتقل می شود و وراث با قبول به نسبت سهم خود از دیون نیز سهم دارند[110] ولی در حقوق ایران اصولاً از بخش مثبت دارایی ابتدائاً دیون متوفی به دیگران پرداخت شده، پس از آن وصیت متوفی که مرتبط با اموال اوست در حدود مقررات اجرا شده و در نهایت اگر چیزی ماند به وراث می رسد،البته باید توجه داشت که این امر به معنای آن نیست که انتقال به وراث پس از تصفیه و پرداخت دیون و مطالبات است بلکه این امر با وقوع مرگ حادث می شود (ماده 867 ق.م) با وجود این می بینیم که ماده 868 ق.م مالکیت ورثه نسبت به ترکه متوفی را مستقر نمی داند مگر پس از اداء حقوق و دیونی که به ترکه تعلق گرفته است و ماده 869 ق.م هم این حقوق و دیون را ذکر کرده است در باره ماده 868 ق.م و غیر مستقر بودن مالکیت ورثه نسبت به ترکه علیرغم تاکید ماده 867 بر وقوع توارث و انتقال دارایی به ورثه با مرگ فرد نظرات مختلفی ارائه شده است که دراین زمان مختصر، فرصت پرداختی به آن نیست و علاقه مندان را به تالیفات و نظراتی که در اینباره ارائه شده است ارجاع میدهیم.[111] بحثی که در قضیه توارث مطرح شده و بیشترین ارتباط را با موضوع این تحقیق دارد اداره ترکه به عنوان یک مال مشاع است. بر همین اساس ابتدائاً باید اجزای ترکه را بشناسیم و سپس چگونگی تصفیه و خارج کردن دیون و تعهدات را مورد بحث قرار دهیم.
|
[چهارشنبه 1398-12-14] [ 07:21:00 ب.ظ ]
|
