1-1- مقدمه پس از شکل گیری حیات و با گذشت زمان، رابطه ی متقابل انسان ها در عرصه های اجتماعی، اقتصادی، سیاسی و . . .  پیچیده تر گردید. (بریمانی،1383،ص126) تحولات اقتصادی، گسترش          مراکز صنعتی بازرگانی و پدیده های ناشی از پیشرفت تکنولوژی در شهرها، مسایل و مشکلات متعددی برای زندگی شهری به وجود آورد. (طاهری،1377،ص10) و شکل گیری سازمان هایی را برای تولید کالا و خدمات و قبول مسؤولیت اداره ی امور زندگی شهروندان ضروری ساخت. (گلابی،1379،ص114) ایجاد سازمانی به نام شهرداری، عالی ترین تدبیری بود که از طرف دنیای متمدن برای پاسخگویی به  نیازمندی ها و توقعات بی شمار ساکنین شهرها به کار برده شد. (طاهری) امروزه شهرداری‌ها ارتباط مداوم و تنگاتنگی با عموم مردم دارند و در بخش های مختلف از جمله، صدور مجوز و پروانه ی ساخت ساختمان های بلند مرتبه و معمولی، صدور و اصلاح پایانکار و          گواهی عدم خلاف ساختمان های معمولی و بلند مرتبه، صدور مجوزهای تفکیک، تغییر کاربری و         دیوار گذاری، پرداخت انواع عوارض، پروانه کسب، معاملات، تخلفات و سایر امور مربوط به شهر،     خدمات ارائه می دهند. استفاده کنندگان و بهره مندان از این خدمات نیز براساس دو اصل مساوات و عدالت اجتماعی، سهم خود را از هزینه هایی که بر شهر تحمیل می کنند، در قالب “عوارض” می پردازند. 1-2- بیان مسئله افزایش تمایل به شهرنشینی و به تبع آن افزایش هزینه های اداره شهر و نیز مشکلات ناشی از وابستگی شدید شهرداری‌ها به منابع درآمدی ناپایدار و ناسالم، از جمله عوارض مربوط به پروانه های ساختمانی و جرایم کمیسیون ماده صد، که وضعیت نامناسبی را رقم زده است، مسئولین و مدیران شهری را بر آن داشته تا درصدد استفاده از منابع درآمدی باشند، که برای شهرداری‌ها از نظر تأمین مالی ظرفیت بالا، مستمر و پایدار داشته و هم از منظر اقتصادی مطلوب باشد. بررسی تجارب جهانی و مطالعات انجام‌شده درباره عوارض نوسازی در جهان، از جمله مطالعات بانک جهانی نیز نشان می‌دهد، که مالیات بر املاک (عوارض نوسازی و عمران شهری)، ابزار بالقوه جانبی در تأمین مالی حکومت‌های محلی در کشورهای در حال توسعه است. این مالیات به عنوان منبع درآمد می‌تواند دسترسی به پایه مالیاتی گسترده‌ای را برای شهرداری‌ها فراهم سازد. با این وجود، بازده مالیات ملک در کشورهای در حال توسعه بسیار اندک است و سهم آن، معمولاً کمتر از 20‌درصد درآمدهای شهرداری ها است. (ولیخانی دهاقانی و طباطبائی،1390) در ایران نیز، با توجه به مطالعات موجود (حسن زاده و خسروشاهی،1387)، برای سال های       1380تا 1383، 99 درصد از درآمدهای به دست آمده شهرداری تهران، وابسته به عوارض پروانه های ساختمانی یا به عبارتی فروش تراکم است و تنها 1 درصد، مربوط به دیگر گونه های عوارض بوده است.  هم چنین مطالعه دیگری (هاشمی و طاهرخانی،1387)، حاکی از آن است که طی سال های 1371 تا 1385 عوارض بر ساخت و ساز، بیشتر از 75 درصد از درآمدهای شهرداری تهران را به خود اختصاص داده است. شهرداری اصفهان نیز، در دوره 1380 تا 1388 به طور متوسط در حدود 2/49 درصد درآمدهای خود را از محل فروش مازاد تراکم و بطور کلی در حدود 76 درصد از درآمدهای خود را از                           محل عوارض ساخت و ساز تأمین نموده است. در طرف مقابل مهمترین و مناسب ترین نوع درآمد شهرداری ها، که عوارض نوسازی و عمران شهری است، عمدتاً ارقام محدودی را به خود اختصاص داده، به گونه ای که سهم این عوارض طی دوره مذکور به طور متوسط در حدود 4/1 درصد بوده است. (فرجی ملائی و عظیمی،1390) در آستانه اشرفیه (شهر مورد مطالعه این تحقیق) براساس اطلاعات بدست آمده (جدول 1-1) برای سال های 1386-1390، 4/54 درصد از کل درآمدهای شهرداری آستانه اشرفیه مربوط به                 عوارض بر پروانه های ساختمانی (شامل عوارض بر مازاد تراکم، عوارض بر تفکیک اراضی و ساختمان، عوارض بر بالکن و پیش آمدگی و عوارض حذف پارکینگ) و 5/5 درصد وابسته به                       جریمه کمیسیون ماده صد و 6/5 درصد مربوط به عوارض نوسازی و عمران شهری و 5/34 درصد مربوط به سایر درآمد ها از جمله عوارض بر معاملات غیر منقول، عوارض بر فروش کالا و خدمات، عوارض سالیانه خودرو و . . . می باشد. که با آمار تقریبی 20.000 پلاک ثبتی اعم از ساختمان، مغازه و زمین در شهر  آستانه اشرفیه و با فرض میانگین 500.000 ریالی عوارض سالیانه هر پلاک، می بایست حداقل 10.000.000.000ریال، سهم عوارض نوسازی و عمران شهری آستانه اشرفیه در هر سال باشد (با فرض ثابت ماندن ساخت و ساز های جدید) که طبق آمار موجود  فقط 25 درصد این عوارض               دریافت شده است. جدول (1-1) تطبیق درآمدهای عوارض نوسازی و عمران شهری با سایر عوارض مربوط به ساخت وساز شهری، برگرفته از تفریغ بودجه شهرداری آستانه اشرفیه بین سال های 1386 الی1390

E3QxNdRPNW