مبحث اول- چگونگی به وجود  آمدن اسناد معارض

لازم است شمه ای در خصوص اسناد مالکیت معارض و چگونگی ایجاد تعارض در اسناد توضیح داده شود تا سپس مواد مربوط به آن بیان گردد تعارض را در کتابهای لغت متعرض یکدیگر شدن، با هم اختلاف داشتن و خلاف ورزی[50] تعریف نموده اند و معارض نیز مخالف و مقابل تعبیر شده بنابراین سند مالکیت معارض یعنی اینکه یک سند بنام دو نفر ثبت بشود به عنوان مثال پلاک شماره صد در بخش 5 تبریز دو نفر مالک داشته باشد این را سند مالکیت معارض می گویند تعارض انواعی دارد از قبیل: گفتار اول – تعارض در عین ملک باشد- یعنی بموجب یک سند مثلاً علی مالک است و بموجب سند دیگر تقی. گفتار دوم– تعارض در حقوق- نوع دیگر تعارض در حقوق ارتفاقی است یعنی یک سند ملکی را برای علی می داند و برای او حق ارتفاقی در ملک مجاور می شناسد لیکن سند مالکیت مجاور آن حق را نمی شناسد در این اندازه بین دو سند مالکیت تعارض وجود دارد قابل ذکر است که در نوع اول هم که تعارض در عین نام دارد باید دو قسم تعارض را تصور کرد یعنی تعارض در عین بر دو گونه است گاه تعارض در کل عین است و گاه در بعض عین یعنی در این فرض، دو سند در بخشی از یک ملک با هم معارضه دارند نه در تمام آن مثلاً اگر مساحت سند مالکیت را 5000 متر تصور کنیم سند بعدی در 1000 متر با آن تعارض دارد غالباً تعارض ها از نوع اخیر است. [51]

مبحث دوم- عناصر تعارض

البته باید شرایطی با هم جمع باشند که دو سند یا دو ملک با هم معارض باشند به عبارتی برای حصول تعارض دوگانگی لازم است تا دوگانگی نباشد تعارض تصور نمی شود بنابراین تعارض اسناد مالکیت عناصری دارد که از این قرار است.

گفتار اول – وجود دو مالک

یعنی دو ملک باید بدو مالک تعلق داشته باشد پس اگر دو ملک به یک مالک تعلق داشته باشد و آن دو ملک با هم تداخل کند یعنی حدود یکی داخل در قلمرو دیگری شده باشد این سند از بحث اسناد مالکیت معارض بیرون است. در این موارد نیاز به اصلاح حدود است چون تعارض منافع معنی ندارد.

گفتار دوم- تناقض بین مفاد دو سند

باید بین مفهوم و معنی دو سند مالکیت مزبور تناقض باشد خواه این تناقض راجع به عین ملک باشد خواه راجع به حدود ارتفاقی مقصود از تناقض این است که دلالت یک سند ما را به نتیجه ای برساند که دلالت سند دیگر به نتیجه مغایر با آن (کلاً یا بعضاً) برساند.

گفتار سوم- تقدم و تاخر در تنظیم اسناد

عنصر دیگر از عناصر سازنده مفهوم تعارض اسناد مالکیت اینست که یکی از دو سند در تاریخ مقدم صادر شده باشد و دیگری در تاریخ موخر، اصولاً اتفاق نمی افتد که هر دو سند در یک آن صادر شده باشد در هر حال سند مالکیتی که در تاریخ موخر صادر می شود و مندرجات آن با سند مقدم التاریخ مغایر است اصطلاحاً بنام سند مالکیت معارض خوانده می شود.

گفتار چهارم- لزوم تعارض به هنگام صدور سند

چهارمین عنصر دیگر که موجب ایجاد تعارض است اینست که در تاریخ صدور دو سند با همدیگر مغایر و معارض باشند و اگر بعداً به علل و اسبابی مغایرت در اسناد ایجاد شود اسناد مغایر نامیده نمی شود مثلاً اگر شخصی ابعاد ملک سند مالکیت خود را اصلاح کند و در نتیجه این اصلاح حالت تعارض با سند مالکیت ملک مالک مجاور پدید آید این از اقسام تعارض نیست زیرا این تعارض و تغایر در زمان صدور سند مالکیت وجود نداشته است بلکه پس از صدور آن سند و ضمن اصلاح ابعاد پدید آمده است به عنوان نمونه دارنده سند مالکیت زمین ذوزنقه ای شکل به اداره ثبت رفت و اقرار کرد که زمین او مربع مستطیل است و با این اقرارنامه رسمی که تسلیم به پرونده ثبتی کرد سند مالکیت وی بصورت مربع مستطیل اصلاح شد البته باید یادآور شد که تعریف قانون مدنی در مورد اقرار برمانحن فیه منطبق نیست و نام اقرار به چنین چیزی نباید داد و نمی بایست چنان اصلاحی بعمل می آمد بهر حال فعلاً در برابر چنین اصلاحی در سند مالکیت قرار گرفته ایم و با این فرض باید راه حلی پیدا کنیم همسایه آن ملک مدعی شد که بر اثر اصلاح مذکور مقدار 145 متر از اراضی وی داخل در محدوده سند مالکیت همسایه گردیده است باید به او اخطار رفع تعارض کرد این مسئله در شورایعالی ثبت مطرح گردید و تصمیم این شد که مورد از مفاهیم تعارض اسناد مالکیت نمی باشد همسایه که از این اصلاح زیان دیده است و باید آثار اصلاح را از بین ببرد تا به حق خود برسد برای رفع آثار اصلاح مذکور چاره ای جز ابطال اقرارنامه از طریق دادگاه ندارد و کسی که مدعی بطلان اقرار نامه است باید بددادگاه برود.[52] البته غیر از موارد فوق تعارض در حدود نیز وجود دارد به عنوان مثال اگر حد فاصل شمال ملکی بعنوان دیوار مشترک به ملک مجاور محدود شده باشد و حد جنوب ملک مجاور نیز بصورت دیوار اختصاصی به ملک مزبور تعریف شده باشد می گویند تعارض در حدود ایجاد شده است و در تعارض اشاعه و افراز نیز ممکن است یک ملک به موجب یک سند زمین مفروز باشد و بموجب سند دیگر همان زمین مشاع باشد در تمامی موارد فوق همانطوریکه در بند دوم ماده سوم قانون اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض دیده می شود ادارات ثبت مکلفند در تجدید رسیدگی به موضوع و احراز وقوع تعارض دفاتر اسناد رسمی را از این امر مطلع نمایند و پس از احراز وقوع تعارض در هیات نظارت و شورایعالی ثبت بدنبال اعلام ادارات ثبت به مراجع مزبور بلافاصله بدارنده سند مالکیت اخطار می نمایند تا در این خصوص اقدام بعمل آورد. بدین جهت مطابق ماده یک آیین نامه واحدهای ثبتی مکلفند به محض اطلاع از صدور اسناد مالکیت معارض (اعم از اینکه نسبت به اصل یا حدود با حقوق ارتفاقی باشد) فوراً به موضوع رسیدگی و مراتب را به دفاتر اسناد رسمی حوزه تابعه ابلاغ نمایند و گزارش کار را به نحوی که هیچگونه ابهامی باقی نباشد به هیات نظارت ارسال دارند دفاتر اسناد رسمی نیز باید به محض وصول اطلاعیه ثبت محل مراتب را در سوابق خود منعکس نمایند تا از انجام هر گونه معامله معارض در ارتباط با آن پلاک ثبتی خودداری بعمل آورند در غیر اینصورت مطابق بند1 از بند هـ ماده 29 آیین نامه دفاتر اسناد رسمی به انفصال دائم محکوم می شوند[53] در ارتباط با گزارش موضوع به هیات نظارت توسط ثبت محل هیات نظارت پس از بررسی موضوع در صورتیکه اشتباهات مزبور را موثر تشخیص دهد دستور رفع اشتباه و اصلاح ثبت ملک را به رئیس ثبت محل می دهد.

مبحث سوم- وظیفه هیات نظارت در صورت احراز تعارض در اسناد مالکیت

بنابراین هر موقع در هیات نظارت تشخیص شود نسبت به ملکی کلاً یا بعضاً اسناد مالکیت معارض صادر شده خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود یا حقوق ارتفاقی آن به ترتیب زیر عمل خواهد شد: 1- سند مالکیت ثبت مقدم تا موقعی که به موجب حکم نهایی دادگاه ابطال نشده است معتبر شناخته خواهد شد و سند مالکیت ثبت موخر تا زمانیکه حکم نهایی از دادگاه به صحت آن صادر نشده باشد نسبت به مورد تعارض سند معارض تلقی می شود. 2- ادارات ثبت مکلفند به محض اطلاع از صدور اسناد معارض وجود سند مالکیت معارض (ثبت موخر) و همچنین سند مالکیت ثبت مقدم را به دفاتر اسناد رسمی حوزه مربوط کتباً ابلاغ نمایند و گزارش امر را جهت اتخاذ تصمیم به هیات نظارت ارسال دارند در صورتیکه هیات نظارت و شورایعالی ثبت در تجدید رسیدگی وقوع تعارض را محرز بداند ثبت محل مراتب را کتباً بدارنده سند مالکیت معارض (ثبت موخر) ابلاغ می نماید چنانچه دارنده سند مالکیت معارض با اخطاری که طبق مقررات آئین دادرسی مدنی به او ابلاغ شده است در مدت دو ماه از تاریخ ابلاغ بدادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوی را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ ننماید و دارنده سند مالکیت مقدم گواهی عدم طرح دعوی را از مراجع صالحه در مدت مزبور تقدیم دارد اداره ثبت بطلان سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض در ستون ملاحظات ثبت ملک قید و مراتب را بدارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام خواهد نمود و این مورد تنها موردی است که سند مالکیت بدون حکم دادگاه توسط اداره ثبت ابطال می گردد. [54] البته همانطوریکه از مفاد بند دوم بر می آید ابطال سند توسط اداره ثبت به هنگامی است که دارنده سند موخر مطابق ماده عمل ننماید بدین معنا که در موعد 2 ماه به دادگاه مراجعه نموده و طرح دعوا نماید در غیر اینصورت ابطال هر کدام از اسناد اعم از مقدم یا موخر پس از رسیدگی دادگاه با مرجع مربوطه می باشد. سوالی که در این مورد می تواند مطرح شود این است که در مواردی که هیات نظارت دو سند مالکیت را معارض تشخیص دهد و دارنده سند موخر به دادگاه ارشاد شود آیا دارنده سند موخر باید علیه اداره ثبت اسناد املاک (به علت سهل انکاری کارکنان اداره در صدور سند مالکیت معارض) شکایت نماید یا علیه دارنده سند مقدم یا علیه هر دو اقامه دعوا کند. که نظر مشورتی مورخه 23/8/1349 اداره حقوقی دادگستری بدین شرح می باشد: چون دعوای صاحب سند موخر الصدور معارض حق دارنده سند مقدم می باشد با توجه به بند 2 ماده 3 قانون اشتباهات ثبتی و اسناد معارض باید فقط علیه دارنده سند مقدم اقامه دعوا نماید و در بخش دوم این سوال مطرح شده که اگر خواسته خواهان (دارنده سند موخر الصدور) فقط صدور حکم به عدم تعارض سند مالکیت خودش باشد بدون آنکه اعلام نماید سند مقدم الصدور معارض است آیا دادگاه می تواند به دعوا رسیدگی نماید بدون آنکه نسبت به سند مقدم الصدور اظهار نظر نماید یا خیر؟ که اداره مزبور چنین پاسخ داده است رسیدگی به دعوای دارنده سند مالکیت موخر با هر عبارتی که دادخواست آن تنظیم شود طبعاً مستلزم رسیدگی به صحت و سقم سند مالکیت مقدم و احراز تعارض فی مابین آنها و اعلام بطلان سند معارض طبق