در صورت عدم دسترسی به مدارک مالکیت، در مواردی که رأساً قصد تملک دارند، آخرین استعلام ثبتی یا صورتمجلس معاینه محل متضمن مشخصات پلاک ثبتی و جریان ثبتی و نام آخرین مالک یا مالکین که با حضور و امضای نماینده اداره ثبت تنظیم شده باشد را به کمیسیون تسلیم کنند.» دبیرخانه کمیسیون، پس از وصول درخواست در صورتی که مدارک لازم پیوست باشد تحقیق خواهد نمود که پلاک دولتی نباشد؛ زیرا طرح پلاک دولتی در کمیسیون ممنوع است. همچنین قبلاً گواهی عمران موضوع قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و یا اظهار نظری از ناحیه کمیسیون ماده (12) صادر نشده باشد. در صورت عدم احراز مالکیت دولت و عدم صدور گواهی عمران یا رأی کمیسیون ماده (12) مبادرت به تعیین وقت جهت تشکیل کمیسیون و عند الاقتضا بازدید اعضا از محل خواهد کرد، اعضاء کمیسیون پس از تطبیق مدارک با محل و معاینه وضع ظاهری محل و درصورت لزوم تحقیق از مطلعین و معتمدین مبادرت به صدور نظریه خواهند کرد. کمیسیون یک نسخه نقشه امضا شده را به انضمام نظریه خود حداکثر ظرف یک ماه به مرجع درخواست کننده ارسال می‌کند. نسخه دیگر نقشه با یک نسخه از نظریه یاد شده در کمیسیون بایگانی می‌شود. نظریه کمیسیون که جهت یک زمین یا ملک صادر شده، برای موارد مراجعات بعدی معتبر بوده و اخذ نظریه مجدد، ضروری نیست. این موضوع از قسمت انتهایی ماده 7 آیین نامه به خوبی بر می­آید. درضمن از این ماده مشخص می شود که پس از اجرای این قانون مراجعی که نیازمند داشتن زمین جهت اداره امور یا اجرای طرحهای خود هستند، بایستی درخواست خود را به وزارت مسکن وشهرسازی ارسال نمایند و از اقدام مستقیم خودداری کنند. تصمیمات در برگ‌های مخصوص که حاوی مشخصات زمین مورد نظر و مستندات و توجیه رأی و محل امضا اعضای کمیسیون و تاریخ صدور و ابلاغ رأی است، درج می‌شود. «آرای صادرشده، باید عاری از هر گونه قلم‌خوردگی و لاک‌گرفتگی باشند. مشخصات دقیق پلاک اعم از مالک، شماره پلاک و مساحت و… آن در نظریه قید شود، رأی صادرشده می‌بایست مستدل و متکی به مدارک و شواهد، صادر شود و مقدمه رأی با نتیجه آن مغایرت و تضادی نداشته باشد. تعیین نوع دایر به صورت باغ، مزروعی آبی و یا مزروعی دیم، مزروعی مشتمل بر تعدادی درخت، ساختمان و کارگاه و امثال آن ضروری است و پس از صدور نظریه پرونده مستقیماً به دبیرخانه کمیسیون ارجاع می‌شود، ابلاغ رأی صرفاً پس از بررسی از طریق دبیرخانه کمیسیون صورت می گیرد» در مواردی که نیاز به طرح قسمت مشخصی از یک پلاک دارای وضعیت ثبتی مشاع در کمیسیون باشد اولاً می‌بایست قسمت مذکور، مفروزالرعیه بوده و با کروکی امضا شده خود آن مشخص شود و مساحت دقیق نیز روی کروکی پیاده شود. ثانیاً هنگام صدور رأی دو نکته زیر در متن رأی ذکر شود: الف: نظریه کمیسیون که در مورد قسمتی صادر می‌شود، قابل تسرّی به قسمت‌های دیگر ملک نخواهد بود. ب: نظریه مذکور صرفاً از جهت تعیین نوع زمین ارائه شده و مدرکی برای تثبیت مالکیت متقاضی در ملک مورد نظر نخواهد بود. قبل از اینکه موضوع تجدید نظرخواهی از نظریه کمیسیون را بررسی نمائیم نمونه­ای از نظریه کمیسیون تشخیص جهت اطلاع بیشتر ذکر می گردد. “در تاریخ 1/8/68 از زمینهای فوق مربوط به پروژه 424 بنیاد مسکن انقلاب اسلامی واقع در تهران پارس بعمل آمد تعداد زیادی از قطعات تفکیکی ساختمان مسکونی ساخته شده بود و تعدادی هم ساخته نشده بود که طبق نقشه تفکیکی موجود در پرونده شامل قسمتهای خدمات شهری و ذخیره عمران و تعدادی هم مسکونی بود در ضمن زمین مذکور در نقشه 2000/1 که محدود به حروف ( الف – ب- ج- د) است می­باشد. لذا با توجه به محتویات پرونده و مراتب فوق ساختمان موات اعلام می گردد. این رأی قابل اعتراض در دادگاههای صالحه می باشد”.  

ه: اعتراض به راًی کمیسیون

در قسمت انتهایی ماده 12 قانون مذکور تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی قابل اعتراض در دادگاه صالحه عنوان گردیده است. در قانون «اراضی شهری» مصوب سال27/12/1360 مهلت 10 روزه­ای برای اعتراض به تصمیم کمیسیون ماده 12 قانون اراضی شهری در نظر گرفته شده بود. با توجه به این که بعد از گذشت این مهلت دیگر اعتراضی از مالکین سابق پذیرفته نمی­شد، مشکلات عدیده­ای برای مردم ایجاد گردید که قانونگذار با اقدامی سنجیده مهلت مذکور را حذف کرده و گامی بلند برای احترام به مالکیت خصوصی افراد برداشت. بنابراین با تصویب قانون زمین شهری بدون محدودیت در مهلت افراد ذینفع می­توانستند به نظریه کمیسیون اعتراض نمایند. البته باتوجه اصل 47 قانون اساسی نیز طبیعی بود که مهلت 10 روزه و یا حتی بیش از آن نیز نمی تواند باعث زوال مالکیت باشد، حتی اگر در راستای اجرای طرح های دولت باشد. همچنین طبق اصول دادرسی این حق را باید به مالک داد تا هر گونه دفاعی را برای حفظ مالکیت خود انجام دهد.  

و: تعیین مهلت اعتراض

همانگونه که ذکر گردید، قانونگذار با علم و آگاهی به این موضوع که مالکیت خصوصی باید محترم شمرده شود مهلت 10 روزۀ اعتراض را که در قانون اراضی شهری مشخص شده بود، حذف کرده و در قانون زمین شهری لحاظ ننمود. تا بدین وسیله حقوق مالکین را تا حد امکان رعایت نماید. اما علی رغم پیش بینی قانونگذار، مجمع تشخیص مصلحت نظام در تاریخ 3/11/1370 اقدام به تصویب ماده واحده­ای نمود که تمام محاسبات قانونگذار رابه هم ریخت. متن ماده واحده مذکور به شرح ذیل می باشد «وزارت مسکن و شهرسازی مکلف است نظریه خود را در تشخیص نوع زمین اعم از آنچه تا کنون صادر نموده و به آن اعتراض نشده یا آنچه بعداً صادر می نماید به مالکین اعلام نماید. مهلت حق اعتراض از تاریخ اعلام سه ماه تعیین می­گردد. در صورت عدم دسترسی یا استنکاف مالک از دریافت نظریه، بایستی طی دو نوبت به فاصله ده روز نظریه مذکور، در روزنامه کثیر الانتشار آگهی، تا سه ماه از تاریخ آخرین آگهی، مدعیان می توانند اعتراض خود را به دادگاه تسلیم نمایند. در صورت عدم وصول اعتراض در مهلت مذکور، تشخیص قطعی و لازم الاجرا است.” درحالی که مهمترین تغییر ماده12 قانون زمین شهری حذف مهلت 10روزۀ اعتراض به نظریه وزارت مسکن وشهرسازی بود، این بار مجمع تشخیص مصلحت نظام با اقدامی (دقیقاً) برخلاف نظر قانونگذار، ماده واحده­ای وضع می­ کند که علی­رغم تاکید قانونگذار در ماده یک قانون مبنی بر احترام به مالکیت، مالکیت را به راحتی نادیده گرفته و هیچ مرجعی هم به جز مرجع تصویب کننده، قادر به لغو ماده واحده مذکور نخواهد بود. البته ممکن است گفته شود که مخاطبین این ماده واحده، ادارات دولتی و به ویژه اداره ثبت می­باشد نه مالکین. که اگر این نظر پذیرفته شود می­توان تاحدی ماده واحدۀ مذکور را موجه دانست. ولی به هرحال از ظاهر ماده واحده نمی­توان چنین استنباطی را برداشت کرد مگر اینکه به مذاکرات قبل از تصویب ماده واحده مراجعه کرد و فلسفه تصویب آن را جستجوکرد.