ثانیا ابطال سند نیز به صراحت مواد قانونی فوق الذکر باید ناشی از “تخلف، تقصیر و یا غفلت ” سردفتر باشد. و دشواری بحث در همین قسمت است که «تقصیر»، «تخلف» و «غفلت» سردفتر چه زمانی تحقق پیدا می کند؟  با توجه به این نکته که صرف بطلان سند رسمی باعث ایجاد مسئولیت برای سردفتر نیست , بلکه این بطلان بایستی ناشی از عناصر فوق الذکر باشد و اظهارنظر در این خصوص هم فرع بر این است که تکالیف و وظایف قانونی سردفتر مشخص و روشن باشد. تا با توجه به ان بتوان تقصیر ,غفلت و تخلف وی را از این تکالیف مشخص نمود و ازاین منظر است که این امر به موضوع این پایان نامه ارتباط پیدا می کند، و ما در صدد بحث راجع به این مطلب هستیم که آیا اصولا سردفتران تکلیفی در خصوص بررسی حقوقی شروط مندرج در اسناد رسمی  دارند یا خیر؟   بند دوم- احکام مسولیت مدنی سردفتران در حقوق ایران الف- سابقه در نظام  حقوقی ایران قانون ثبت یکی از قدیمیترین قوانین موضوعه است، اولین بار به دستور ناصرالدین شاه قاچار و با  اقتباس از دول اروپایی کتابچه ای در مورد قوانین جاری تهیه تا در کشور به اجرا درآید و به دستور او اداره ای تاسیس شد تا به ثبت نوشته ها و معاملات مبادرت نماید . به نقل از ناصرالدین شاه قاجار گفته شده که: «اگر مطابق این قانون رفتار شود تا پنج سال دیگر مطلق دعاوی در ممالک ایران از جهت اموال و املاک موقوف و متروک خواهد شد».[61] در همان زمان دیوان عظمی علاوه بر صلاحیت های قضائی، صلاحیت های اداری و دیوانی نیز داشت که از جمله آنها ثبت اسناد و گواهی رسمی صحت و اعتبار اسناد مختلف عهدی و تکمیلی بوده. چنانکه بسیاری از برات ها و سفته هایی که به اصطلاح امروزی قرضه ملی دولت قاجار بوده به مهر دیوان خانه ممهور میشده است. بعداً در سال 1299 در دومین دوره مجلس شورای ملی قانون ثبت اسناد در 139 ماده تصویب گردید. به موجب قانون مزبور وظایف سردفتران اسناد رسمی را “مباشرین ثبت ” انجام میدادند. این اشخاص کارمندان ثبت بودند و خود حق تنظیم سند نداشتند صرفا اسناد و نوشتجات را ثبت و تسجیل می نمودند و در قبال آن حق الثبت متعلقه را به حساب دولت واریز می کردند. [62] بنا بر این مسئولیتی نیز در مورد محتوا و شروط مندرج در اسناد تنظیمی نداشتند . ثبت اسناد در این دوره اختیاری بود، در سال 1302 قانون مزبور در مواردی اصلاح و تغییراتی در وظایف مباشرین ایجاد شد. تاسیس دفتر خانه در این دوران الزامی نبود، در هر جا که وزارت عدلیه مقتضی میدانست دفاتر، اسناد رسمی را به تعداد کافی تشکیل میداد و در کنار دفاتر مباشرین ثبت نیز به کار ثبت اسناد مراجعین در ادارات ثبت اسناد و املاک مشغول به کار بودند. در سال 1308 عنوان “مباشرین ثبت “به “مسئول دفتر” تغییر پیدا کرد، در این قانون بود که برای اولین بار وظیفه «تنظیم» و «ثبت» اسناد برعهده دفاتر اسناد رسمی گذاشته شد. در سال 1310 نیز قانون دیگری تحت عنوان قانون ثبت اسناد و املاک تصویب و قانون 1308 را نسخ کرد . در این قانون تغییر چندانی در کار دفاتر اسناد رسمی صورت نگرفت فقط در ماده 83 آن حوزه صلاحیت دفاتر اسناد رسمی به نظامنامه وزارت عدلیه موکول شده است. این قانون تاکنون به قوت خود باقی و مورد عمل سازمان ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی است. در سال 1316 قانونی به نام قانون دفاتر اسناد سمی و  در سال 1317 نیز آئین نامه دفاتر اسناد رسمی تصویب گردید. گرچه در هر یک از این قوانین تغییراتی هر چند اندک در وظایف سردفتران اسناد رسمی و تنظیم سند و صلاحیت آنان ایجاد شد اما به لحاظ عدم ارتباط با موضوع بحث و به دلیل اینکه قوانین مزبور بجز قانون ثبت سال 1310 منسوخه می باشد از تفصیل و توضیح بیشتر در مورد آن خودداری می گردد. در سال 1354 قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران در 76 ماده و آئین نامه های آن نیز متعاقبا درهمان سال به تصویب رسید . بنابراین آنچه که در رابطه با وظایف و تکالیف سردفتران و دفتریاران در نظام  حقوقی ایران در حال حاضر مورد عمل می باشد مواد 49 تا 69 قانون ثبت سال 1310 و  قانون د.ا.ر.و.ک مصوب سال 1354 می باشد. ب- بحث اصلی:

جرم مندرج در ماده 26 قانون دفاتر اسناد رسمی، مرتکبین و مجرمین خاص دارد. اینان سران دفاتر اسناد رسمی و یا دفتریاران کفیل دفترخانه اسناد رسمی می باشند مجازات این جرم نیز با توجه به نسخ مجازات های جنحه ای طبق قوانین جزایی حاکم بر کشور، حبس تعزیری از شش ماه تا یک سال می باشد. این جرم از جمله جرایم عمومی بوده و غیرقابل گذشت است. فصل سوم: آشنایی با مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت مبحث اول: تاریخچه تصویب مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 که فعلاً نیز ملاک عمل می‌باشد، در ابتدای تصویب شامل 142 ماده بود که به دلیل نواقصی که در این قانون احساس می‌شد، کم کم موادی از آن مورد اصلاح و موادی نیز به این قانون الحاق گردید. از جمله این تغییرات این بود که در هجدهم دی‌ماه سال 1351 از مواد 142 تا 157 زیر‌عنوان «مواد الحاقی» به این قانون اضافه و الحاق شدند. در‌خصوص الحاق مواد 147 و 148 می‌توان چنین گفت که؛ به‌طور‌کلی با وجود این که تصرفات املاک در دوران مختلف همیشه تابع قوانین و مقررات خاصی بوده است ولی بعضی از افراد جامعه برای پیشبرد اهداف خود، قانون را رعایت نکرده و بدون خرید رسمی و یا جلب موافقت و رضایت مالکین اقدام به تصرف املاک آن‌ها نموده‌اند و از آنجا که این‌گونه اعمال خلاف عرف و قانون، در جامعه زیاد بود، مقنن در سال 1351 مجبور شد، مواد 147 و 148 ق.ث. را تصویب و به مجموعه قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 اضافه نماید. به موجب مواد 147 و 148 قانون مزبور، در موارد ذیل تعیین تکلیف شده بود؛ املاکی که کلاً یا بعضاً به نحو مشاع درخواست ثبت شده و قبل از اجرای این قانون در قطعات مفروزی از آن بدون انتقال رسمی یا اجاره‌نامه رسمی از طرف عده‌ای احداث اعیانی شده و از این جهت ادامه عملیات ثبتی با اشکال مواجه شده بود و هم‌چنین برای رفع اختلاف موجود بین صاحبان اراضی واقع در محدوده شهرهای درود، فریدن، شهرکرد، کرمان و افرادی که تا اول فروردین‌ماه سال 1350 در اراضی مزبور ساختمان‌هایی ایجاد نموده و متصرف بودند و صاحبان عرصه، حاضر به تصدیق اعیانی آن‌ها نبودند، موضوع در هیئت نظارت مطرح می‌شده که هیئت مزبور به پرونده رسیدگی و تصمیم مقتضی را اتخاذ می‌نمود. در ضمن مدت ارجاع کار به هیئت نظارت طبق ماده 147 قانون فوق‌الذکر، فقط تا 3 سال از تاریخ اجرای همین قانون بود. سپس در نهم تیر‌ماه سال 1354، قانونی تحت عنوان قانون متمم قانون ثبت اسناد و املاک، در 5 ماده به تصویب رسید که مطابق ماده 4 این قانون، مقررات فوق‌الذکر به شهرهای شاهی و مرودشت شیراز نیز تسری یافت و بنابراین افراد واجد شرایط در شهرهای فوق نیز می‌توانستند از مقررات مواد 147 و 148 ق.ث. استفاده نمایند. در تاریخ 22 آبان‌ماه سال 1357، ماده 148 مکرر تحت عنوان « قانون الحاق ماده148 به قانون اصلاح قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1351» الحاق گردید که مطابق این ماده اولاً: به هیئت‌های مذکور در مواد فوق‌الذکر، اختیارات بیشتری تفویض گردید؛ ثانیاً: مهلت تقدیم درخواست به مدت 3 سال دیگر تمدید شد و ثالثاً: به وزارت دادگستری اختیار داده شد که می‌تواند ظرف 3 سال از تاریخ تصویب این قانون، اجرای مقررات فوق‌الذکر را در دیگر نقاط کشور که شرایط مشابهی با شهرهای مذکور در فوق دارند به کمیسیون‌های دادگستری مجلسین پیشنهاد دهد. در‌خصوص مهلت مقرر در مواد فوق‌الاشاره نیز باید بیان نمود که در اول آبان‌ماه سال 1358 به موجب «لایحه قانون تمدید مهلت‌های مقرر در مواد 147 و 148 و تبصره یک ماده 148 ق.ث.» مهلت‌های تعیین‌شده به مدت 5 سال دیگر تمدید گردید و بدین‌ترتیب، در سال 1363، زمان اقدام در جهت استفاده از این مزایا منقضی شد. اما چون تعداد زیادی دعاوی ثبتی بیانگر نقض مقررات قانون ثبت در زمینه فوق‌الذکر بود و از طرفی به علت نیازمندی‌های مردم، نقض قانون و مقررات در این زمینه ادامه داشت، ایجاد تغییراتی در قانون ثبت ضروری به‌نظر می‌رسید و به همین علت، در تاریخ 31/4/65 قانونی تحت عنوان « قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 و اصلاحات بعدی آن » با 5 ماده و 10 تبصره به تصویب رسید و بدین‌ترتیب، مواد 147 و 148 ق.ث. اصلاح شدند. نکته قابل توجه این‌که قانون مؤخر‌التصویب بر‌خلاف قوانین سابق، محدود به منطقه و یا محدوده خاصی نبود. مطابق ماده 147 این قانون مالکین عرصه یا صاحبان اعیان که تا تاریخ تصویب این قانون، اراضی مذکور در قانون را با سند عادی خریداری کرده بودند و یا ساختمان‌هایی روی زمین‌هایی احداث نموده بودند که به‌واسطه موانع قانونی صدور سند مالکیت برای آن‌ها میسر نبود، می‌توانستند از طریق این مواد اقدام نموده و سند مالکیت اخذ کنند. هم‌چنین این مواد در مورد اعیان احداثی در اراضی موقوفه و اراضی دولت و شهرداری هم تعیین تکلیف نموده بود که آیین‌نامه اجرایی آن در تاریخ 8/10/65 در 25 ماده و 2 تبصره با تصویب وزارت دادگستری وقت جهت اجرا ابلاغ شد. ضمناً مطابق تبصره 6 ماده یک این قانون، مهلت تقدیم درخواست از ناحیه متقاضیان به اداره ثبت محل، یک سال از تاریخ نشر آگهی مذکور در همین تبصره بود که در تاریخ 22/10/1366 به‌موجب « قانون تمدید مهلت مقرر در تبصره 6 ماده یک اصلاحی ماده 147 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 3/4/65 » به مدت یک سال دیگر تمدید شد. پس از مدتی به انگیزه وسیع‌تر کردن دایره شمول قانون و کاستن از اختلافات ملکی و تسهیل در امر صدور سند مالکیت مفروز برای متصرفین املاک و نیز با توجه به وجود اشکالات عملی و اجرایی در مورد قانون مصوب 1365، مقررات دیگری تحت عنوان «قانون اصلاح مواد یک و 2 و 3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 31/4/1365 و الحاق موادی به آن» در 8 ماده و 13 تبصره در تاریخ 21/6/1370 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید و در تاریخ 31/6/1370 مورد تأیید شورای نگهبان قرار گرفت. در این قانون علاوه‌بر الحاق 5 ماده شامل مواد 6 تا 10 به مقررات قبلی، مواد 147 و 148 مجدداً اصلاح شد. ماده 147 این قانون مربوط به تعیین وضع ثبتی اعیان املاکی که اشخاص تا تاریخ 1/1/1370 روی زمین‌هایی احداث نموده بودند و نیز اراضی کشاورزی نسق‌های زراعی و باغات و اراضی خارج از محدوده شهر‌ها و حریم آن‌ها که مورد بهره‌برداری متصرفین بود و اشخاص تا تاریخ فوق آن‌ها را خریداری نموده بودند ولی به‌واسطه وجود موانع قانونی صدور سند مالکیت برای آن‌ها میسر نبود که قانون‌گذار در 6 بند برای این موارد تعیین تکلیف نموده است. ماده 148 قانون مرقوم نیز مربوط به هیئت‌های حل اختلاف و هم‌چنین اعیانی بود که در اراضی موقوفه و یا اراضی متعلق به دولت یا شهرداری احداث شده بود. از نوآوری‌های این قانون، تبصره ماده 3 بود که مقرر می‌داشت؛ در هر مورد که در اجرای موارد مذکور در این قانون نیاز به تفکیک یا افراز ملک باشد واحدهای ثبتی با توجه به وضع موجود رأساً اقدام خواهند نمود و نیازی به استعلام از شهرداری نمی‌باشد و طبق ماده 8 ترتیب تشکیل جلسات، نحوه رسیدگی هیئت‌ها، چگونگی انتخاب کارشناس یا خبره ثبتی و تعیین هزینه‌های هیئت‌ها و کارشناسان و هزینه آن‌ها و مواد دیگر اجرای قانون را به‌عهده آیین‌نامه‌ای گذارده بود که با پیشنهاد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به تصویب رئیس قوه‌قضائیه می‌رسدکه این آیین‌نامه اجرایی در تاریخ 19/1/1371 در 42 ماده به تصویب رئیس وقت دستگاه قضایی رسید. قانون‌گذار با هدف اجرایی سریع، صحیح و دقیق قانون و به‌منظور حمایت و تشویق مردم جهت مراجعه به ادارات ثبت و اخذ سند مالکیت از طریق این مواد، قانون و آیین‌نامه اجرایی آن، به‌موجب تبصره 3 «قانون تعیین تکلیف پرونده‌های معترضی ثبتی که فاقد سابقه بوده و یا اعتراض آن‌ها در مراجع قضایی از بین رفته» مصوب 25/2/1373 مهلت مذکور در تبصره2 ماده 7 قانون اصلاح مواد یک و 2 و 3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 31/4/1365، به مدت دو سال دیگر تمدید نمود. در این راستا، در تاریخ 26/12/1374 موادی به آیین‌نامه اجرایی قانون اصلاح مواد یک و 2 و 3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت مصوب 19/1/1371 از سوی قوه‌قضائیه الحاق گردید. مقنن با هدف جلوگیری از افراد سود‌جو از این فرصت و امتیاز به‌وجود آمده و ساماندهی بیشتر این امور، در تاریخ 26/5/1376 با تصویب « قانون اصلاح مواد 147و148 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک» قانون اصلاح مواد یک و 2 و 3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت مصوب 1370 توسط مجلس شورای اسلامی، اصلاح و موادی به آن الحاق شد. و آیین‌نامه اجرایی آن در تاریخ 25/7/1378 به تصویب هیئت وزیران رسیده و جهت اجرا ابلاغ گردید که به‌موجب آن، هیئت‌های مستقر در اداره ثبت موظف شده‌اند با انتخاب کارشناسان ثبتی و همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، نسبت به تهیه و ترسیم کروکی محل مورد‌تصرف، دلایل تصرف، تعیین موقعیت، حدود، مساحت و شماره پلاک اصلی و فرعی و نحوه تصرفات اقدام و همراه با مشخصات کامل شناسنامه (‌اعم از نام، نام‌خانوادگی، نام پدر، شماره شناسنامه و محل صدور آن) به‌صورت مستند از طریق ادارات به دستگاه صاحب زمین اعلام می‌نمایند. در مورد مهلت استفاده از مزایای مذکور در این مواد و اخذ سند مالکیت، باید بیان نمود که قانون‌گذار به‌لحاظ کثرت پرونده‌های موجود و حجم انبوه مراجعات و نیز به دلیل این‌که افراد بیشتری بتوانند از مزایای مذکور در این مواد برخوردار شوند، طی ماده واحده‌ای تحت عنوان «قانون تمدید مهلت مواد 147 و 148 قانون ثبت اسناد و املاک کشور» مصوب 18/8/1378، مهلت مذکور در تبصره 2 ماده 7 قانون اصلاح مواد یک و 2 و 3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت مصوب 1370 را به مدت 5 سال دیگر از تاریخ لازم‌الاجرا شدن همین قانون، تمدید نموده است. طبق تبصره این ماده واحده نیز، سازمان ثبت موظف گردید که با افزایش تعداد کمیسیون‌های موضوع این قانون، ترتیبی اتخاذ نماید که در مدت 5 سال به کلیه پرونده‌ها رسیدگی شود. مطابق قانون اصلاح بند ”هـ“ تبصره 3 ماده 148 اصلاحی از قانون اصلاح مواد 147 و 148 اصلاحی قانون‌ثبت اسناد و املاک مصوب1376 که در تاریخ 19/3/1381 توسط مجلس شورای اسلامی اصلاح شد، اراضی تصرف‌شده واقع در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرهای بزرگ با جمعیت 200 هزار نفر موضوع بند ”الف“[96] مشروط بر اینکه واجد شرایط مندرج در بند ”الف“ باشد تا میزان 200 متر به قیمت منطقه‌بندی (تقویم دولتی) و مازاد بر آن و هم‌چنین افرادی فاقد شرایط بند ”الف“ مذکور باشند و مشمولان جزء اول بند ”د“ به بهای کامل کارشناسی روز، تقویم و از متقاضی اخذ می‌گردد. هم‌چنین مطابق تبصره یک ماده 2 متصرفان موضوع این قانون فقط برای یک پرونده متشکله در ادارات ثبت اسناد و املاک می‌توانند از مزایای مندرج در این بند استفاده نمایند. نهایتاً به نقل از روزنامه رسمی شماره 16834 مورخ 20/9/1381 اصلاحیه‌ای در 33 بند در تاریخ 22/8/1381 به تصویب ریاست قوه‌قضائیه رسیده است که به‌موجب آن موادی از این آیین‌نامه مورد اصلاح و بازنگری قرار گرفتند[97]. مبحث دوم: مبانی و اهداف تصویب مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت با وجود این که طبق شرع مقدس اسلام، موضوع مالکیت آزاد است و کسی که از راه مشروع مالک مالی شود، این اختیار را دارد که در مایملک خود هر‌گونه که می‌خواهد، اعمال اختیار نماید و قانون مدنی ایران هم این مورد را تجویز نموده است. اما در‌خصوص قوانین ثبتی باید این نکته را متذکر شد که بر اثر مقرراتی که به مرور زمان به تصویب رسیده و محدودیت‌های زیادی را برای مالکین ایجاد نموده بود که مانع از انجام نقل‌و‌انتقالات و یا تفکیک و افراز و به‌طور‌کلی مانع از اعمال اراده و اختیار مالکین در ملک خودشان گردیده بود، نیاز به تصویب مواد 147 و 148 قانون اصلاحی ثبت احساس می‌شد تا بین قانون و عرف، تعادل برقرار شود. به‌طور کلی قوانینی از قبیل؛ قانون اصلاحات ارضی، قانون منع تبدیل اراضی مزروعی به مسکونی و مشکلات قانونی مربوط به تقسیم باغ‌ها و قوانین مربوط به لغو مالکیت اراضی موات، قانون اراضی شهری، احداث بنا و تأسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها و بعضی مقررات دیگر، موجب ایجاد محدودیت‌هایی برای مالکین شده بود و در عمل با عرف و عادت

فرض دوم- مغایر بودن ثبت دفتر املاک با مندرجات سند رسمی یا حکم نهایی دادگاه است. تکمله: با توجه به قید حکم نهائی دادگاه در بند مزبور بنظر می رسد تا توضیحاتی در این ارتباط داده شود: توضیح داده شود که اصطلاح مزبور در ماده 22 قانون ثبت بدین مضمون «در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت میشود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد» تبصره ماده مزبور نیز حکم نهایی را تعریف نموده است[45]. قابل ذکر است که حکم نهایی با حکم قطعی تفاوت دارد بدین معنا که هر حکم نهایی حکم قطعی هم هست اما بعضی از احکام قطعی هست لیکن نهایی نیست زیرا مراد از حکم قطعی در امور حقوقی، حکمی است که قابل اجرا باشد و ممکن است حکمی قابل اجرا باشد در حالیکه به مرحله نهایی نرسیده است[46]. در مسائل ثبت املاک قانونگذار ایران در موارد عدیده مصرحاً می گوید که باید حکم نهایی صادر گردد به عنوان نمونه: 1- ماده 22 ق ثبت مقرر می دارد: همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده … مالک خواهد شناخت. در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می شود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهو الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد. 2- بند 12 آئیننامه ماده 299 قانون امور حسبی مصوب 1323 که می گوید اگر ترکه متوفی بوسیله دادگاه تقسیم شده و حکم نهایی دادگاه در این خصوص به اداره ثبت داده شود و یا اینکه … 3- بند اول ماده سوم قانون ثبت اشتباهات ثبتی و اسناد معارض که در سال 1351 به تصویب رسیده است می گوید سند مالکیت مقدم تا موقعی که به حکم نهایی دادگاه ابطال نشده است معتبر شناخته خواهد شد و .. 4- بند یک ماده 33 قانون ثبت که مقرر می دارد در صورتیکه ملک قبل از تاریخ اجرا این قانون به موجب حکم نهایی به مالکیت قطعی منتقل الیه محکوم شده باشد. 5- در ماده 112 قانون ثبت، ماده 104 مکرر آیین نامه قانون ثبت و … این اصطلاح حکم نهایی بکار رفته است از ذکر این مواد و نمونه ها به این نتیجه می رسیم که در مورد ثبت املاک علی الاصول حکم نهایی معتبر است نه حکم قطعی و مجموعه این مواد می تواند مناط قطعی و ملاک یقینی به وفق این نظر باشد ماده 71 قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب 25/4/1354 مقرر می دارد محاکم دادگستری مکلفند در هر مورد که رای بر بی اعتباری سند رسمی صادر می کنند مراتب را به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلان کنند هر گاه موضوع سندی که ابطال شده ملک باشد مفاد حکم در ملاحظات ثبت دفتر اسناد رسمی توسط سردفتر منعکس خواهد شد ولی هرگونه اقدام نسبت به دفتر املاک و سند مالکیت موکول بصدور حکم نهایی و اعلان آن بر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور خواهد بود عبارت ولی هر گونه اقدام … به ما می آموزد که: 1- در مورد ثبت دفتر املاک و سند مالکیت عموماً و بدون استثناء حکم نهایی متبع است و بدون چنین حکمی اقدامی در این دو نوشته رسمی (دفتر املاک و سند مالکیت) که از مظاهر نظم عمومی است نباید کرد. 2- نسبت به سایر دفاتر رسمی ثبت چنین قاعده ای وجود ندارد بنابراین اگر دادگاهی حکم به بطلان سند معامله ای بدهد که موضوع آن ملک نباشد (مثلاً سند سرقفلی، سند بیع قطعی منقول) به موجب این حکم قطعی باید عمل شود و به انتظار حکم نهایی نباید نشست. [47]

بخش چهارم- اشتباه قبل از ثبت ملک در دفتر املاک

براساس بند 4 ماده 25 قانون ثبت «اشتباهاتی که قبل از ثبت ملک در جریان عملیات مقدماتی پیش آمده و موقع ثبت ملک در دفتر املاک مورد توجه قرار نگرفته بعداً اداره ثبت به آن متوجه گردد در هیات نظارت مطرح می شود و در صورتیکه پس از رسیدگی وقوع اشتباه محرز و مسلم تشخیص گردد و اصلاح اشتباه بحق کسی خلل نرساند هیئت نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آنرا صادر می نماید و  در صورتیکه اصلاح مزبور خللی به حق کسی برساند به شخص ذی نفع اخطار می کند که می تواند بدادگاه مراجعه نماید و ادارات ثبت دستور رفع اشتباه یا اصلاح آن را پس از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه صادر خواهد نمود». در خصوص این بند اگر دقت شود مشابه بند دوم است منتها با این تفاوت که در بند مزبور ملک در دفتر املاک ثبت شده است بنابراین اشتباهات اعم از آگهی های نوبتی و تحدیدی بعد از اینکه ملک ثبت دفتر املاک شد رسیدگی نمی شود در مورد بند فوق اگر هیات نظارت تشخیص دهد که در جریان عملیات ثبتی اشتباه واقع شده و همین اشتباه در موقع ثبت ملک در دفتر املاک قید شده است مطابق بند مزبور دو وضعیت پیش می آید.

• اگر هیات تشخیص دهد که اصلاح اشتباه به حقوق دیگران خللی وارد نخواهد ساخت شخصاً دستور اصلاح دفتر املاک را می دهد.
• اگر هیات تشخیص دهد که اصلاح موضوع در دفتر املاک به حقوق دیگران و اشخاص ذی نفع خللی وارد خواهد ساخت به شخص ذی نفع اخطار می کند که می تواند از طریق مراجع قضایی اقدام نماید و اصلاح و رفع اشکال برحسب حکم نهایی دادگاه به عمل می آید رای صادره هیات نظارت در این بند نیز قطعی است آنچه از مفاد بند مزبور بر می آید اینکه رفع اشتباهات و اختلافات مربوطه صرفاً در صلاحیت هیات نظارت می باشد و لازم است جهت جلوگیری از اطاله وقت و صرف هزینه های بی مورد موضوع اشتباه اول در هیات نظارت طرح گردد و سپس در صورت عدم رسیدگی هیات نظارت دادخواست به مراجع قضایی تقدیم شود زیرا ممکن است در صورت طرح موضوع در مراجع قضایی مرجع ذیربط نیز به شایستگی رسیدگی هیات نظارت عدم صلاحیت صادر نماید که این دوباره کاری به ضرر شخص متقاضی باشد و عدم رسیدگی هیات نظارت به منظور طرح موضوع در مراجع قضایی به علت وجود احتمالی در تضییع حق دیگران است که به ذی نفع اخطار می شود تا از طریق مراجع قضایی اقدام نماید و مدعی باید در دادخواست خود تصمیم هیات نظارت را به ضمیمه

دلائلی که باعث توجیه و تقویت این فرض است از قرار دهید:

1. بنا به صراحت م. 68 ق. ث و م 220 ق.د.ا.ر. و.ک. سردفتران تنها در صورتی که ابطال سند ناشی از «تقصیر»، «تخلف» و «غفلت» آن‌ها در انجام وظایف باشد، مسئولیت مدنی دارند و مسلم است که این تقصیر و تخلف و یا غفلت بایستی در مرجع انتظامی صالح رسیدگی و اثبات گردد.
2. همانطور که گفته شد اختلاف صلاحیت مراجع اداری و قضائی و بالعکس، اختلاف صلاحیت ذاتی است و دادگاه انتظامی سردفتران از صنف مراجع اداری است در حالیکه دادگاه عمومی از صنف مراجع قضائی است، هیچ یک از این دو مرجع حق ورود به حوزه صلاحیت مرجع دیگر را ندارند.
3. اصولا رسیدگی به تخلفات مشاغلی همچون سردفتری اسناد رسمی نیاز به تخصص و اشنایی لازم با وظایف و تعهدات و مسائل گوناگون این حرفه دارد، و از طرفی فلسفه تشکیل مراجع صنفی نیز صدور رای برمبنای واقعیت موجود و با توجه به ملاحظات میدانی و مسائل فنی این حرفه هاست , این موضوع خارج از حیطه و توان و تخصص قضات دادگاههای عمومی است.

با توجه به این فرضیه هرگاه دعوی مسئولیت مدنی ناشی از ابطال سند علیه سردفتر اسناد رسمی طرح گردید قاضی رسیدگی کننده ابتدائا بایستی این مطلب را محرز نماید که آیا تخلف سردفتر از مقررات تنظیم سند و انجام تعهدات قبلا توسط مرجع انتظامی احراز گردیده ؟ فقط در این صورت است که می تواند به دعوی مدنی رسیدگی نماید در غیر این صورت بایستی با صدور قرار توقیف دادرسی، رسیدگی به دعوی را تا تعیین تکلیف دادگاه انتظامی سردفتران به تعویق اندازد. این فرضیه دارای ایرادتی است به شرح زیر:

1. می توان مواردی را تصور نمود که متضرر از ابطال سند قصد پیگیری و شکایت نسبت به تخلف انتظامی سردفتر را نداشته باشد، ولی قصد پیگیری و مطالبه خسارات وارده و مطالبه ضرر و زیان را دارد، منطقی نیست که رسیدگی حقوقی به ادعای جبران خسارت منوط و موکول به رسیدگی به تخلف انتظامی سردفتر باشد.
2. ماده 46 قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران برای رسیدگی به تخلفات سردفتران مرور زمان دو ساله از تاریخ وقوع تخلف و یا از تاریخ آخرین تعقیب قرارداده، بدین معنی که در صورت گذشت چنین مدتی دادگاههای انتظامی دیگر وارد رسیدگی به تخلف انتظامی سردفتر نمی شود، این مرور زمان تاکنون به قوت خود باقی است و دادگاههای انتظامی به آن عمل می کنند، در صورتی که دعوی مسئولیت مدنی علیه سردفتر شامل مرور زمان نمی شود و در هر زمان، زیان دیده می تواند علیه سردفتر طرح دعوی نماید، نمی توان پذیرفت که بعد از گذشت مرور زمان تخلفات انتظامی ,به دعوی مسئولیت مدنی علیه سردفتر هم نتوان رسیدگی نمود.

از طرف دیگر فرضیه ای که رسیدگی دادگاههای حقوقی را منوط و موکول به رسیدگی دادگاه انتظامی نمی داند دارای توجیهات و دلائلی است که نمی توان به سادگی از انها چشم پوشی کرد از جمله اینکه:

1. در مورد مشابه نویسندگان حقوقی، رسیدگی به جنبه حقوقی جرائمی که جنبه کیفری آن در مراجع کیفری مطرح نشده را در صلاحیت مراجع قضائی از صنف حقوقی می دانند.[153] از آنجائی که تخلف مرتبه ضعیف‌تری از جرم است لذا می توان این نتیجه به مورد سوال ما هم تسری داد و در مورادی که به تخلف انتظامی رسیدگی نشده , رسیدگی به امر حقوقی را در صلاحیت مراجع حقوقی بدانیم.
2. در دعاوی مسئولیت مدنی تشخیص رابطه سببیت بین فعل زیان بار و زیان وارده با دادرس است.[154]

از همین رو تشخیص تخلف سردفتر و رابطه آن با ابطال سند و همچنین تشخیص رابطه سببیت بین ابطال سند و ورود زیان با دادگاه حقوقی رسیدگی کننده است و انجام این مهم که از وظایف ذاتی دادگاههای حقوقی است همان طور که در بند 3 خواهیم گفت منافاتی با صلاحیت های ذاتی دادگاههای مزبور ندارد.

3. در خصوص ایراد مربوط اختلاف در صلاحیت ذاتی دادگاههای انتظامی و دادگاههای حقوقی باید گفت آنچه در صلاحیت ذاتی دادگاه انتظامی سردفتران است رسیدگی به تخلف و تعیین یکی از مجازاتهای اداری مندرج در ماده 38 قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران است.[155]

دلائلی که باعث توجیه و تقویت این فرض است از قرار دهید:

1. بنا به صراحت م. 68 ق. ث و م 220 ق.د.ا.ر. و.ک. سردفتران تنها در صورتی که ابطال سند ناشی از «تقصیر»، «تخلف» و «غفلت» آن‌ها در انجام وظایف باشد، مسئولیت مدنی دارند و مسلم است که این تقصیر و تخلف و یا غفلت بایستی در مرجع انتظامی صالح رسیدگی و اثبات گردد.
2. همانطور که گفته شد اختلاف صلاحیت مراجع اداری و قضائی و بالعکس، اختلاف صلاحیت ذاتی است و دادگاه انتظامی سردفتران از صنف مراجع اداری است در حالیکه دادگاه عمومی از صنف مراجع قضائی است، هیچ یک از این دو مرجع حق ورود به حوزه صلاحیت مرجع دیگر را ندارند.
3. اصولا رسیدگی به تخلفات مشاغلی همچون سردفتری اسناد رسمی نیاز به تخصص و اشنایی لازم با وظایف و تعهدات و مسائل گوناگون این حرفه دارد، و از طرفی فلسفه تشکیل مراجع صنفی نیز صدور رای برمبنای واقعیت موجود و با توجه به ملاحظات میدانی و مسائل فنی این حرفه هاست , این موضوع خارج از حیطه و توان و تخصص قضات دادگاههای عمومی است.

با توجه به این فرضیه هرگاه دعوی مسئولیت مدنی ناشی از ابطال سند علیه سردفتر اسناد رسمی طرح گردید قاضی رسیدگی کننده ابتدائا بایستی این مطلب را محرز نماید که آیا تخلف سردفتر از مقررات تنظیم سند و انجام تعهدات قبلا توسط مرجع انتظامی احراز گردیده ؟ فقط در این صورت است که می تواند به دعوی مدنی رسیدگی نماید در غیر این صورت بایستی با صدور قرار توقیف دادرسی، رسیدگی به دعوی را تا تعیین تکلیف دادگاه انتظامی سردفتران به تعویق اندازد. این فرضیه دارای ایرادتی است به شرح زیر:

1. می توان مواردی را تصور نمود که متضرر از ابطال سند قصد پیگیری و شکایت نسبت به تخلف انتظامی سردفتر را نداشته باشد، ولی قصد پیگیری و مطالبه خسارات وارده و مطالبه ضرر و زیان را دارد، منطقی نیست که رسیدگی حقوقی به ادعای جبران خسارت منوط و موکول به رسیدگی به تخلف انتظامی سردفتر باشد.
2. ماده 46 قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران برای رسیدگی به تخلفات سردفتران مرور زمان دو ساله از تاریخ وقوع تخلف و یا از تاریخ آخرین تعقیب قرارداده، بدین معنی که در صورت گذشت چنین مدتی دادگاههای انتظامی دیگر وارد رسیدگی به تخلف انتظامی سردفتر نمی شود، این مرور زمان تاکنون به قوت خود باقی است و دادگاههای انتظامی به آن عمل می کنند، در صورتی که دعوی مسئولیت مدنی علیه سردفتر شامل مرور زمان نمی شود و در هر زمان، زیان دیده می تواند علیه سردفتر طرح دعوی نماید، نمی توان پذیرفت که بعد از گذشت مرور زمان تخلفات انتظامی ,به دعوی مسئولیت مدنی علیه سردفتر هم نتوان رسیدگی نمود.

از طرف دیگر فرضیه ای که رسیدگی دادگاههای حقوقی را منوط و موکول به رسیدگی دادگاه انتظامی نمی داند دارای توجیهات و دلائلی است که نمی توان به سادگی از انها چشم پوشی کرد از جمله اینکه:

1. در مورد مشابه نویسندگان حقوقی، رسیدگی به جنبه حقوقی جرائمی که جنبه کیفری آن در مراجع کیفری مطرح نشده را در صلاحیت مراجع قضائی از صنف حقوقی می دانند.[153] از آنجائی که تخلف مرتبه ضعیف‌تری از جرم است لذا می توان این نتیجه به مورد سوال ما هم تسری داد و در مورادی که به تخلف انتظامی رسیدگی نشده , رسیدگی به امر حقوقی را در صلاحیت مراجع حقوقی بدانیم.
2. در دعاوی مسئولیت مدنی تشخیص رابطه سببیت بین فعل زیان بار و زیان وارده با دادرس است.[154]

از همین رو تشخیص تخلف سردفتر و رابطه آن با ابطال سند و همچنین تشخیص رابطه سببیت بین ابطال سند و ورود زیان با دادگاه حقوقی رسیدگی کننده است و انجام این مهم که از وظایف ذاتی دادگاههای حقوقی است همان طور که در بند 3 خواهیم گفت منافاتی با صلاحیت های ذاتی دادگاههای مزبور ندارد.

3. در خصوص ایراد مربوط اختلاف در صلاحیت ذاتی دادگاههای انتظامی و دادگاههای حقوقی باید گفت آنچه در صلاحیت ذاتی دادگاه انتظامی سردفتران است رسیدگی به تخلف و تعیین