2.مازاد بر یک ماه، نوعی شرط (شرط ضمن عقد اجاره) است.

3. توافقی که بین موجر و مستأجر صورت گرفته، نسبت به مازاد بریک ماه نوعی تراضی و عقدی است خصوصی که ماهیت عقد اجاره را ندارد، لیکن توافقی است که میان موجر و مستأجر صورت گرفته است(حسینی روحانی، 1414ق، ج16، ص54).

محقق کرکی معتقد است که در این حالت، عقد اجاره برای یک ماه صحیح است، لیکن نسبت به مازاد بریک ماه عقد باطل خواهد بود.13 (کرکی، 1410ق، ج2، ص108). به نظر می‎رسد نظری که توافق بین موجر و مستأجر نسبت به مازاد بریک ماه را نوعی تراضی می‎داند، صحیحتر باشد؛ زیرا در عقد اجاره مدت باید معلوم باشد، و الا اجاره باطل است. لیکن در اینجا متعاقدین توافق کرده‎اند که اگر مستأجر عین مستأجره را تخلیه نکند، موجر به ازای هر ماه مستحق اجرت مقرر است. و از آنجا که مدت عقد مشخص نیست، ماهیت عقد اجاره را ندارد. بنابراین، باید آن را نوعی قرارداد خصوصی با شرط خیار فسخ، برای هر کدام از متعاقدین محسوب کرد. ب: حقوق موضوعه ماده 468 قانون مدنی ایران تصرح دارد که اگر متعاقدین مدت (اجاره اشیاء) را ذکر نکنند، عقد باطل است. بطور کلی، اگر مدت در هر موردی که ذکر آن برای معین کردن میزان منفعت لازم و ضرور است قید نشود، عقد اجاره باطل است. با این حال، در ماده 501 و 512 قانون مدنی، قانونگذار به موردی اشاره کرده است که مدت اجاره مشخص نیست، اما برحسب عرف معمول عقد اجاره صحیح است. فرض کنیم مستأجر درباره مدت استفاده از مورد اجاره تصمیم قطعی ندارد، و هنوز نمی‎داند تا چه مدت می‎تواند از آن استفاده کند. رسم است که کرایه را برای کمترین مدتی که عرف برای تعیین اجاره مقرر داشته است، معین می‎سازند و دیگر سخنی از تمام مدت اجاره به میان نمی‎آورند. در واقع، مبلغ کرایه را برای واحدی که در عرف برای اجاره وجود دارد معین می‎سازند، و درباره ادامه استفاده از عین مستأجره سکوت کنند. حال این پرسش به میان می‎آید که آیا می‎توان توافق این اشخاص را که در عرف نیز محترم شمرده شده است، نادیده گرفت و اجاره را به سبب مجهول بودن مدت باطل دانست؟ اگر این توافق محترم و نافذ است، نفوذ آن را بر چه مبنای حقوقی باید استوار ساخت؟ در میان حقوقدانان ایران درباره عقد اجاره‎ای که پرداخت مال‎الاجاره‌آن از قرار روز، ماه یا سال تعیین شده است، اتفاق نظر وجود دارد که این اجاره عقدی لازم ونسبت به طرفین لازم ‎الرعایه است. اما در مورد ماهیت رابطه طرفین بعد از این مدت، اختلاف نظر وجود دارد. علت بروز اختلاف میان آنان، ناشی از عدم دقت قانونگذار در تدوین ماده 501 است. این ماده مقرر می‎دارد: «اگر در عقد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده و مال ‎الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد، اجاره برای یک روز یایک ماه یا یک سال خواهد بود. و اگر مستأجر عین مستأجره را بیش از مدتهای مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه‌ید او را نخواهد، موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف، مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.» ماده 515 قانون مدنی، همین موضوع را در خصوص اجاره اشخاص مطرح کرده است. این ماده نیز مقرر می‎دارد: «اگر کسی بدون تعیین انتهاء مدت اجیر شود، مدت اجاره محدود خواهد بود به مدتی که مزد از قرار آن معین شده است. بنابراین، اگر مزد اجیر از قرار روز یا هفته یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد، مدت اجاره محدود به یک روز یک هفته یا یک ماه یا یک سال خواهد بود و پس از انقضاء‌مدت مزبور، اجاره برطرف می‎شود. ولی اگر پس از انقضاء‌مدت اجیر به خدمت خود دوام دهد و موجر او را نگاه دارد، اجیر نظر به مراضات حاصله به همان طوری که در زمان اجاره بین او و موجر مقرر بود، مستحق اجرت خواهد شد.» حال، اگر مدت اولیه‎ای که پرداخت اقساط مال الاجاره از قرار آن تعیین شده است منقضی شود و بعد از آن مدت ثانوی شروع شود، درباره ماهیت این مدت ثانوی – که آیا ماهیت قراردادی دارد یا غیر قراردادی و اگر ماهیت قراردادی دارد، آیا قرارداد عقد اجاره است یا اینکه عقدی است خصوصی -، میان حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد؛ که در ذیل این نظریات نقل می‎شود. نظریه عدم وقوع عقد بعضی معتقدند که بعد از انقضای مدت اولیه‎ای که پرداخت اقساط مال الاجاره از قرار آن تعیین شده است، هیچ رابطه قراردادی میان موجر و مستأجر باقی نمی‎ماند، زیرا (شهیدی، 1377، ص216): «اولاً، در ماده 501، سکوت موجر وادامه تصرف مستأجر، منحصراً نشانه مراضات طرفین دانسته شده است، نه قصد انشای ایشان. ثانیاً، مطابق محتوای ماده مزبور سکوت موجر و ادامه‌تصرف مستأجر، موجب تحقق عقد اجاره نیست؛ چه اینکه علاوه براینکه موضوع رضایت طرفین صرفاً ادامه تصرف مستأجر در برابر میزان مقرر از اجرت است، نه تشکیل عقد اجاره، برای تحقق عقد اجاره، قصد انشای عقد ضروری است. و صرف مراضات – برخلاف آنچه بسیار گفته شده و می‎شود – نمی‎تواند موجد عقد باشد. به علاوه، مدت اجاره باید معلوم و معین باشد، در حالی که از عبارت ذیل ماده 501 مذکور که مقرر می‎دارد: «… موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود»، استنباط می‎شود که زمان ادامه تصرف مستأجر پس از پایان مدت عقد اجاره، مشخص نمی‎باشد، و این مراضات و استحقاق موجر تا هر زمان که تصرف مستأجر ادامه یابد و موجر تخلیه او را نخواهد، ثابت خواهد بود.» در اینجا این سؤال مطرح می‎شود که اگر بعد از انقضای مدت اولیه‎ای که پرداخت اقساط مال‎الاجاره از قرار آن تعیین شده است هیچ‎گونه عقدی به وجود نمی‎آید،‌پس چرا مستأجر ملزم به پرداخت «اجرت مقرر» است؟ این در حالی است که اگر رابطه‌قراردادی وجود نمی‎داشت، مستأجر ملزم به پرداخت اجره‎المثل بود؟ طرفداران این نظریه در جواب این سؤال می‎گویند: منظور از عبارت: «اجرت مقرر» در ماده 501 قانون مدنی، اجرت مقرر از حیث میزان و کمیت است، نه از جهت ماهیت حقوقی. پس، برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف، موجر استحقاق اجره‎المثل معادل اجرت المسمی را خواهد داشت. آنچه در ماده 501 دلیل مراضات طرفین نسبت به اجرت المثل معرفی شده است، سکوت تنها نیست، بلکه سکوت به انضمام قرینه تعیین‎ مال‎الاجاره از قرار روز، ماه یا سال، نشاندهنده‌این مراضات است. به عبار دیگر، خودداری طرفین از تسلیم و تسلم عین مستأجره با لحاظ قرینه مذکور، بر رضایت طرفین نسبت به ادامه تصرف در برابر مقدار مقرر اجرت المثل دلالت می‎کند (شهیدی، 1377، ص216). یکی از نتایج پذیرفتن عقد نبودن مورد ماده‌501 قانون مدنی و عدم تجدید عقد اجاره در مورد این ماده، این است که براساس نظریه‌اصل ضمانی بودن تصرف در مال غیر با اذن مالک، تصرف مستأجر در مال موجر درمدت مذکور در این ماده،‌تصرفی است ضمانی نه امانی. به این جهت، مستأجر – هر چند در آن تعدی و تفریط نکرده باشد – مسئول تلف و نقص مال مزبور