هم اکنون به موجب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ موضوع حق کسب و پیشه منتفی و سرقفلی نیز در صورت دریافت وجه قابلیت مطالبه را خواهد داشت و این در حالی است که در صورت انقضاء مدت قرارداد طبق این قانون رابطه قطع و مستاجری که مبلغی بابت سرقفلی پرداخت نموده فقط میبایستی مبلغ را به قیمت عادله دریافت نماید. حالیه چند فرض متصور میگردد: الف) اگر قرارداد پایان یافته و رابطه قراردادی بر اساس قانون فوق الاشاره قطع گردیده و حال بر اساس تبصر۲ ماده ۶ قانون فوق و ماده۲۰ آئین نامه همین قانون مصوب ۱۳۷۸.۲.۹ تخلیه و تحویل مورد اجاره به شرط پرداخت ودیعه و تضمین و … گردیده که این موضوع مشخص نیست اولاً اگر قرارداد منقضی گردید و مالک سرقفلی را پرداخت ننمود مستاجر بر اساس این قانون میبایستی مورد اجاره را تخلیه و در پله های دادگستری سالیان سال بالا و پایین رفته تا به آن مبلغ برسد؟ و یا اینکه اگر منظور قانون گذار هرچند که بزعم اینجانب ماده ۲۰ آئین نامه صدر الاشاره مطلقاً نمیتواند به مبلغ سرقفلی تسری داد و لیکن متاسفانه مشاهده گردیده که بعضاً در شورای حل اختلاف و دوایر اجرای احکام این تفسیر اشتباه را نموده و بالاجبار موجر ملک تجاری را نیز وارد این ماده نموده[4] ولی مع الوصف در صورت تسری نیز تخلیه و تحویل با اجازه استفاده تا زمان تعدیه وجه امری کاملاً متفاوت بوده و بر اساس اصول فقهی و قانونی با پایان یافتن رابطه قراردادی امکان استفاده از مورد اجاره غیر ممکن میباشد و صرفاً تحویل آن منوط به وصول سرقفلی پرداختی میباشد و نه مجوزی برای استفاده از آن و با این وصف وضعیت حقوقی مستاجر در مال دیگری و نیز تکلیف حقوق مالک در این خصوص چه میشود که هرکدام با فرضیه های مختلف به جهت ابهام و ایرادات متعدد در قانونگذاری منتهی به تعابیر شخصی محاکم تعدد آراء و نهایتاً همان بی اعتمادی مذکور را خواهد گردید چرا که اگر بر فرض مالکیت مشائی و یا قهری بر مورد اجاره همچون ارث و وصیت و غیره را متصور گردید و تعدادی سهم خود را تعدیه و تعدادی تعدیه نکرده و یا تعدادی در دسترس نباشند و یا محجور و صغیر و غیره میتوان این مورد را به فاجعهای برای حل مسئله چه در محاکم و چه برای مستاجر نگون بخت و موجرینی که سهم خود را تعدیه و لیکن میبایستی بجهت عدم پرداخت سایرین, یا خود جور دیگران را کشیده و برای باز پس گرفتن ملک خود کل سرقفلی به قیمت روز را پرداخت و حالیه ایشان راهی پلکان عدلیه گردیده و یا هکذا…؟؟ و یا این فرض متصور است که تا زمانی که مالک سرقفلی را تعدیه ننموده و با وجود تسری بسیار اشتباه ماده ۲۰ آئین نامه تا زمان تعدیه وجه, قائل به امکان تصرف مستاجر به مورد اجاره را گردید, تکلیف حقوق مالک در ایام تصرف چه میگردد؟ اگر اجرت المثل ایام تصرف را قائل گردیم که بنوعی تعبیر بر تاسیس رابطه قراردادی جدید میباشد که با توجه به انقضاء مدت رابطه قراردادی پایان یافته نمیتوان ادامه رابطه را قرارداد اجاره نامید و اگر اجرت المثل را ناشی از الزامات قراردادی فرض دانست که معیار تعیین اجرت المثل در حالتی که قانون در این محل سکوت داشته و بخواهیم قائل به نظر محکمه بدانیم با نا برابریهای متعدد ناشی از تعابیر قضات محترم روبرو خواهیم شد چرا که مستاجر شاید صرف تصرف خود را ناشی از تضمین جهت دریافت سرقفلی پرداختی دانسته و هیچ تمایلی به ادامه فعالیت نداشته پس اجرت المثل تعیینی نه تنها راهگشای ایشان نباشد بلکه افزونی خسارت به ایشان قلمداد میگردد و این مساله با قاعده فقهی ”لا ضرر” کاملاً تناقض داشته و از طرفی در همان فرض مالکیت مشائی نیز برای آندسته از مالکینی که سهم خود را تعدیه نموده نیز این قائده با تکلیفشان به جهت نقص قانونی تداخل خواهد داشت. ب) قیمت عادله موضوع تبصره ۲ ماده ۶ را با چه سنگ محکی در نظر خواهند گرفت؟ آیا با فروشگاه های اطراف؟ اگر چنین است آیا حتی بر فرض وجود فروشگاه با همان فعالیت آیا میتوان امید به اجرای عدالت بود؟ آیا میتوان فرض نمود که هر فعالیتی یک تناسب درآمد دارد یعنی به عبارتی مگر میشود فرضاً یک میوه فروشی پر مشتری با درآمد روزانه X ریال را با فروشگاه کم مشتری با درآمد ۱۰ X یکی دانست و قائل به اجرای عدالت نیز گردید؟ و چطور باید سرقفلی سال فلان را با مشابه سال بهمان قیاس گرفت و در درآمد ایشان فرض کرد و هکذا…. صرفنظر از چند مورد از موارد عدیده موجود مشکل اساسی در تعریف و تعبیر نیز میتواند باشد چرا که در فرهنگ عرفی و حتی بعضاً حقوقی هنوز تفاوت عمده میان حق کسب و پیشه با سرقفلی مشخص نشده و در فرهنگ حقوقی نیز جایگاهی ندارد و بنوعی هر دو را یکی قلمداد میگردد در صورتی که این تفاوت بسان تشابه روز است با شب چرا که حق کسب و پیشه با فعالیت و رونق دادن مستاجر در محل تجاری ایجاد گردیده و هماکنون قانون ما فاقد این حق مسلم و تعریف جهان شمول و پذیرفته شده جهانی میباشد و در حالی که سرقفلی همان وجهی است که بنا بر عرف مستاجر به مالک پرداخت و در انتهاء نیز آن وجه را وصول مینماید که این واژه نه ودیعه میباشد نه تضمین و نه قرض الحسنه چرا که با اصول کلیه موارد در تناقض اساسی میباشد فلذا بنظر میرسد با تاسیس این قانون, قانونگذار محترم شاید صرفاً بمنظور تقلیل دعاوی متعدد در دادگستری موفق شده که صورت مساله را پاک تا اصل احترام به مالکیت که همانا تخلیه سریع میباشد را ایجاد و از طرفی علیرغم وجود ایرادات متعدد در قانون ۱۳۵۶ و سعی در رفع آن مشکلات، سادهترین گزینه را انتخاب نموده و با این موضوع یکی از اهرمهای مهم اقتصادی و پویائی جامعه را نا امید و حتی همانگونه که اشاره گردید مالک را نیز به مشکلات دیگر مبتلا نمود.[5] هرچند که بررسی این قانون با مقاله نمیتواند حل گردد و شاید یکی از دلایل انتخاب این گزینه بسیا ر سخت و طاقت فرسا در مقایسه تطبیقی تز دکترا را در پیش روی نگارنده قرارداد ولی امید است با تحلیل و بررسی این مقاله به عنوان شروع و پذیرش پیشاپیش وجود ایرادهای فراوان به نقطه نظرات اینجانب و ارائه طریق و نهایتاً نقدهای فراوان موجبات تعالی و منطبق شدن این قانون بانیازهای روز جامعه و همچنین با بهره گرفتن از مقررات تدوین شده کشورهای پیشرو شرایط قانونی پیشرفته را فراهم گردد. امید است بتوانم سایر موارد دیگر را نیز در مقالات بعدی دنبال نمایم.

2-1-تضمین تخلیه

اگر مستاجر خانه یا آپارتمان یا مغازه را در پایان قرارداد تخلیه نکند موجر می تواند از دادگاه بخواهد مستاجر را اجبار به تخلیه نماید برای تخلیه نیز موجر باید مبلغ پیش پرداخت را به مستاجر برگرداند معمولا موجر به هنگام قرارداد چک یا سفته ای از مستاجر می گیرد که در صورت عدم تخلیه در پایان قرارداد می تواند آن چک یا سفته را به اجرا بگذارد

2-3-بر هم زدن قرارداد اجاره

2-3-1-فسخ قرارداد از سوی مستاجر:

-معمولا در قراردادهای اجاره این شرط وجود دارد که مستاجر در صورتی که مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشد یک ماه قبل از بر هم زدن اجاره به موجر اعلام کند در این صورت با تسویه حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره به پایان میرسد و موجر با پرداخت پول پیش مستاجر یا چک تضمینی خانه یا مغازه را از مستاجر تحویل می گیرد . -گاهی خانه یا مغازه معیوب و ناقص است مانند اینکه موجر اعلام کند خانه اش سیستم گرمایشی وسرمایشی دارد در حالی که چنین نبوده یا موجر اعلام کند خانه اش صد متری است در حالی که هفتاد متری بوده در این مورد مستاجر حق دارد اجاره را بر هم بزند. نکته: برای فسخ اجاره مراجعه به دادگاه لازم است .

2-3-2- فسخ قرارداد از سوی موجر :