دکتراحمد امیر معزی
 
تابستان 1395

(در فایل دانلودی نام نویسنده موجود است)

فهرست مطالب
فصل اول:کلیات تحقیق. 1
مقدمه. 2
الف . بیان مسأله. 3
ب .پیشینه تحقیق. 4
ج. حدود پژوهش 5
د.سوالات تحقیق. 5
ه. فرضیات 5
و. روش تحقیق. 5
ی. تقسیم مطالب 6
فصل دوم :مفهوم شناسی. 7
مبحث اول: تاریخچه پیش فروش ساختمان. 8
مبحث دوم: ماهیت قرارداد پیش فروش ساختمان. 11
گفتار اول: استصناع. 12
گفتار دوم: بیع سلف 13
گفتار سوم: قولنامه. 14
گفتار چهارم: بیع معلق. 15
گفتار پنجم: قرارداد خصوصی مشمول ماده 10 ق.م 17
گفتار ششم: قرارداد درباره فروش مال آینده 18
فصل سوم: شرایط ماهوی قرارداد  پیش فروش ساختمان. 20
مبحث اول: قصد و رضا 21
گفتار اول: اعلام اراده 22
بند اول: ضمانت اجرای انعقاد قرارداد بدون سند رسمی از دیدگاه حقوقدانان و رویه قضایی. 24
بند دوم: ضمانت اجرای انعقاد قرارداد بدون تنظیم سند رسمی از دیدگاه فقیهان معاصر. 30
گفتار دوم: حدود حاکمیت اراده و محدودیت اصل آزادی قراردادها 33
مبحث دوم: اهلیت 40
مبحث سوم:موضوع قرارداد پیش فروش ساختمان. 44
گفتار اول:  ساختمان. 45
بند اول: معلوم و معین بودن ساختمان در آینده 45
بند دوم:مقایسه ماده 7 ق.پ.س با مواد 355 و 384 ق.م و ماده 149 ق.ث 50
گفتار دوم: بهاء یا عوض. 55
بند اول: ثمن به صورت وجه نقد 56
بند دوم: ثمن به صورت کالا. 58
مبحث چهارم: مشروعیت جهت 60
فصل چهارم: شرایط شکلی قرارداد پیش فروش ساختمان. 63
مبحث اول: تنظیم سند رسمی. 64
گفتار اول: اصل معتبر بودن سند عادی 65
گفتار دوم: راهکارهای الزام طرفین به تنظیم سند رسمی. 66
بند اول: تنظیم قرارداد بدون لزوم ارائه گواهی مالیاتی. 67
بند سوم: حق فسخ پیش خریدار. 70
بند چهارم: استرداد ثمن به نرخ روز در صورت فسخ پیش خریدار. 71
بند پنجم: اعطاء تسهیلات خرید توسط بانکها 72
بند ششم: مالکیت تدریجی پیش خریدار و تنظیم سند رسمی بدون نیاز به مراجعه به دادگاه 74
بند هفتم: قابلیت تکمیل پروژه توسط پیش خریدار. 75
بند هشتم: عدم قابلیت توقیف حقوق پیش خریدار به نفع پیش فروشنده و طلبکار او. 76
بند نهم: حق فسخ پیش فروشنده 77
بند دهم: مجازات پیش فروشنده 79
بند یازدهم: تعلیق یا ابطال پروانه کسب مشاوران املاک 81
مبحث دوم: شرایط شکلی پیش از تنظیم قرارداد 83
گفتار اول: ارائه سندی رسمی حاکی از حق احداث بنا 83
گفتار دوم: پروانه ساخت و شناسنامه فنی مستقل هر واحد 84
گفتار سوم: بیمه نامه. 84
گفتار چهارم : تاییدیه ساخت پی توسط مهندس ناظر. 85
گفتار پنجم: پاسخ استعلام ثبتی. 86
مبحث سوم: شرایط شکلی هنگام تنظیم قرارداد 86
گفتار اول: مشخصات طرفین و ساختمان مورد معامله. 87
گفتار دوم: تعیین ثمن معامله و چگونگی پرداخت اقساط. 88
گفتار سوم: تعیین زمان تحویل و انتقال قطعی. 90
گفتار چهارم: تعیین تکلیف راجع به خسارات و تضمین ها و تغییرات 91
گفتار پنجم: تعهدات پیش فروشنده در مقابل مراجع قانونی. 93
گفتار ششم: معرفی داوران. 93
فصل پنجم:نتیجه گیری و پیشنهادات 97
الف- نتیجه گیری 98
ب- پیشنهادها 101
فهرست منابع. 105
Abstract 122

فهرست علائم و اختصارات

ق.مقانون مدنی
ق.آ.د.مقانون آئین دادرسی مدنی
ق.پ.ف.س.قانون پیش فروش ساختمان
ق.ث.قانون ثبت
ق.ث.آ.آقانون ثبت اسناد و املاک

چکیده
امروزه خرید و فروش آپارتمان یکی از اقسام شایع بیع املاک می‌باشد که این امر به دو      82%d9%88%d9%82%db%8c-%d8%ac%d8%b1%d8%a7/"> صورت ممکن است انجام شود یک فرض صورتی است که آپارتمان به‌طور کامل ساخته شده و وجود خارجی دارد در این فرض بیع بر طبق قواعد عمومی نسبت به مال موجود صورت می‌گیرد و از این لحاظ با مشکلی مواجه نمی‌باشد فرض دیگر فروش آپارتمان هایی است که هنوز ساخته نشده و در آینده باید ساخته شود در این فرض آپارتمان وجود خارجی ندارد و فروشنده ملتزم به ساخت و تحویل آن می‌شود و یا به عبارت دیگر “پیش فروش آپارتمان” صورت می‌گیرد. قراردادی نو ظهور که به ظاهر با بعضی از احکام قانونی تعارض دارد از جمله ماده 361 ق.م این ماده مقرر می‌دارد “اگر در بیع عین معین معلوم شود که مبیع وجود نداشته بیع باطل است” حال آنکه در فرض مزبور مبیع در زمان قرارداد وجود خارجی ندارد. مهم‌ترین مسئله در رابطه