بنابراین به استناد ماده مرقوم می‌توان گفت: 1.در صورتی که عملیات و تصمیمات شرکت به خاطر عدم رعایت مقررات قانونی به وسیله هیأت مدیره، ابطال شود و در نتیجه خسارت به شرکت وارد شود مدیران و مدیرعامل شرکت منفرداً یا متضامناً مسئول جبران خسارات وارده می‌باشند و بر این اساس شرکت می‌تواند دعوی مطالبه خسارت نموده و الزام آنان را به جبران خسارت خواستار شود. (مستفاد از مواد 142 و 270 و 273 لاحیه اصلاحی قانون تجارت).

2. اگر مدیران برخلاف ماده 132ل.آ.ق.ت[21] از شرکت وام تحصیل کند یا برای تحصیل وام از ثالث، شرکت را ضامن وام مزبور قرار دهند و بدین ترتیب خسارتی متوجه شرکت گردد، علاوه بر مسئولیت کیفری مقرر در ماده 258 مسئول جبران خسارات وارده نیز می‌باشد.

موضوعی که در اینجا شایسته است مورد توجه قرار گیرد این است که اصولاً مدیران شرکت (با توجه به اینکه شرکت دارای شخصیت حقوقی مستقلی می‌باشد). باید بتوانند برابر مقررات قانونی هرگونه معامله‌ای با شرکت انجام دهند اما قانونگذار به منظور حفظ حقوق شرکت و سهامداران و جلوگیری از بروز هر گونه سوءظن در مورد نحوه استفاده مدیران از اختیارات خود محدودیتها و ممنوعیتهایی در رابطه با معاملات مدیران با شرکت و یا به حساب شرکت و یا انجام معاملات متضمن رقابت با شرکت پیش‌بینی کرده است[22] که در صورت عدم رعایت آنها از سوی مدیران این حق برای شرکت بوجود می‌آید تا با توجه به ضمانت اجرایی که در قانون مقرر شده است و حسب مورد می‌تواند بطلان، قابلیت ابطال و یا اعتبار معامله مورد نظر مشروط به جبران خسارت وارده است مبادرت به طرح دعوی نماید. مقررات ناظر به چنین معاملاتی در مواد 129 تا 133 لایحه اصلاح قسمتی از قانون تجارت 1347 آمده است. 3.چون پس از انحلال یا ورشکستگی شرکت، مسئولیت تأدیه دیون بستانکاران شرکت علی‌الاصول بر عهده شرکت است و به همین لحاظ هم ماده 143ل.ا.ق.ت. تنها در صورتی که دارایی شرکت برای تأدیه دیون آن کافی نباشد به هر ذینفع اجازه داده است تا تأدیه آن بخش از دیون شرکت را که از محل دارایی آن ممکن نیست از هر یک از مدیران و یا مدیر عامل که ورشکستگی شرکت یا کافی نبودن دارایی شرکت بنحوی از انحاء معلول تخلفات وی بوده است منفرداً یا متضامناً تقاضا کند، لذا گر انحلال یا ورشکستگی شرکت به نحوی از انحاء معلول تخلفات مدیرانش باشد شرکت از طریق مدیران تصفیه یا مدیرانی که پس از اعاده اعتبار شرکت ورشکسته برگزیده می‌شوند می‌تواند جبران خسارات وارده به خود را از مدیران متخلف تقاضا کند . زیرا بجز موارد غیر مترقبه و فورس ماژور عموماً انحلال یا ورشکستگی شرکت معلول تخلفات یا اهمال مدیران آن می‌باشد. 4.علاوه بر موارد فوق با توجه به اینکه مواد 91، 99، 129، 130، 131، 133، 134، 137، 138، 140، 141 و 232 لایحه اصلاحی قانون تجارت مصوب 1347 به طور صریح تکالیفی را برعهده مدیران شرکت قرار داده است چنانچه مدیران از انجام تکالیف مزبور سرباز زنند و در نتیجه آن خسارتی متوجه شرکت شود، شرکت می‌تواند به استناد ماده 142ل.ا.ق.ت. جبران خسارات وارده به خود را از مدیران متخلف خواستار شود. ب: در برخی از قوانین برای اشخاص حقوقی از جمله شرکتهای تجاری تکالیفی مقرر گردیده است بدیهی است در شرکت سهامی عام، این تکالیف با توجه به قانون و اساسنامه برعهده هیأت مدیره یا مدیرعامل آن می‌باشد. برای مثال در قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1366 تکالیف برعهده شرکت قرارداده شده است و برای عدم انجام آن تکالیف ضمانت اجرا نیز پیش‌بینی شده است. بدیهی است چنانچه مدیران از انجام تکالیف قانونی مزبور که برعهده شرکت قرارداده شده است خودداری کنند و در اثر آن به شرکت خسارتی وارد شود شرکت می‌تواند به استناد ماده 142 مزبور خسارات وارده به خود را از مدیران متخلف مطالبه نماید. (موضوع مواد 34 و 36 و 35 و 43 و 48 و 51 و 90ق. مالیات‌های مستقیم). ضمناً خاطر نشان می‌سازد با توجه به اینکه مدیران به عنوان ارکان شرکت و از سوی او اقدام می‌کنند چنانچه در اثر اقدام آنان به شخص ثالثی خسارت وارد شود مسئولیت جبران خسارت برعهده شرکت می‌باشد و اگر اقدامات زیانبار مدیران برخلاف قوانین و مقررات و مصوبات مجمع صورت گرفته باشد شرکت می‌تواند برای غراماتی که به شخص ثالث پرداخته است به مدیران متخلف رجوع کند و بر این اساس علیه ایشان اقامه دعوی نماید. مورد دیگری را که شاید بتوان در این ارتباط به عنوان ضمانت اجرای تخلف مدیران در برابر شرکت مطرح نمود مسأله عزل مدیر یا مدیران است. عزل مدیر ابزاری ساده و کارآمد برای پیشگیری از ادامه تخلفات است ضمن اینکه ابزار عزل تهدیدی است که همواره مدیران را به اجتناب از تخلف وا می‌دارد[23] در خصوص سازوکار عزل مدیر باید توجه داشت که عزل مدیر عامل توسط هیأت مدیره با مشکلی مواجه نیست (تبصره ماده 124ل.ا.ق.ت). اما در فرضی که شرکت فاقد هیأت مدیره است و عزل مدیر عامل مورد نظر است و یا آن که عزل تمام یا بعضی از اعضای هیأت مدیره مورد نظر است، باید مجمع عمومی شرکاء بدین منظور دعوت شوند. قانونگذار به صراحت معین نکرده است که عزل مدیر یا مدیران در صلاحیت کیست؟ اما چون در ماده 107 لایحه قانونی 1347 انتخاب آنها را در صلاحیت مجمع عمومی قرار داده است به لحاظ منطقی فقط مجمع عمومی باید بتواند آنها را عزل کند اعم از اینکه مجمع عمومی عادی باشد یا فوق‌العاده[24]. پس از ورود خسارت به سرمایه شرکت در اثر اقدامات غیرقانونى مدیران، شرکت مى‏تواند بوسیله مدیران جدید، یا با انتخاب نماینده، علیه مدیران اقامه دعوى نماید. ولى اگر دعوى علیه یکى از مدیران باشد اقامه دعوى توسط سایر مدیران صورت خواهد گرفت. در صورت ورشکستگى شرکت، حق تعقیب و اقامه دعوى مسئولیت مدنى با مدیران تصفیه خواهد بود. اقامه دعوى شرکت علیه مدیران نیز تنها در مواردى امکان‏پذیر است که مدیران در اقدامات و تصمیمات خویش رعایت ضوابط قانونى، مصوبات مجامع عمومى و مقررات اساسنامه را ننموده باشند که به استناد عدم رعایت موارد مزبور بخاطر اقدامات زیانبار خویش مسئولیت خواهند داشت. اما چنانچه مدیران هنگام تصمیم‏گیریها و انجام اقدامات، ضوابط قانونى، مصالح و غبطه شرکت را دقیقاً مراعات کرده باشند، مسئولیتى در قبال خسارات وارده به شرکت نخواهند داشت. زیرا تقصیرى در اینصورت متوجه آنها نمى‏باشد. ویا در مواقعی که اخذ مفاصا حساب توسط مدیر یا مدیران که با رعایت تشریفات قانونى مربوطه صورت گرفته باشد، طرح دعوى بعدى علیه آنان را با مشکل مواجه خواهد کرد.(ماده 116ل.ا.ق.ت).

ب)  دعوی شرکت بر سهامداران

در بخش مشاغل در سال‌های قبل از اجرای طرح خوداظهاری متوسط رشد سالیانه اظهارنامه دریافتی 16 درصد می‌باشد ولی در سال اول اجرای طرح خوداظهاری افزایش 123 درصدی داشته است. به گونه‌ای که تعداد اظهارنامه های دریافتی از 714797 عدد در سال برای عملکرد 81 به 1595917 عدد در سال برای عملکرد 82 رسیده است. البته این افزایش، به خاطر اصلاحات انجام گرفته در قانون مالیات‌های مستقیم می‌باشد که معافیت پایه مالیاتی از 000/500/1 ریال به 000/000/15 ریال افزایش یافته و عدم تسلیم اظهارنامه توسط مودیان باعث عدم بهره‌مندی از معافیت مذکور می‌شده است و آنان را به نوعی مجبور به تسلیماظهارنامه کرده است. تعداد اظهارنامه دریافتی در بخش مشاغل در سال 83 به 16/8 درصد رشد نسبت به سال قبل و به رقم 1726088 عدد رسیدهاست در حالی که عملکرد سال 84 در بخش مشاغل حدود 1600434 اظهارنامه جمع‌آوری شده که نسبت به سال قبل حدود 27/7 درصد کاهش را نشان می‌دهد. یکی از دلایل کاهش اظهارنامه دریافتی در عملکرد 84 کم توجهی به فرهنگ مالیاتی در بخش تبلیغات و اطلاع‌رسانی موارد مصرف مالیات بوده است. هر زمانی مردم احساس نمایندکه مالیات پرداخت شده توسط آنان برای رفع نیازهای خودشان هزینه گشته و آنان خود را در عمران و آبادانی کشور سهیم بدانند با اشتیاق و طیب خاطر مالیات می‌پردازند. و این وظیفه سنگین از طریق تبلیغات وسیع و از آن مهمتر انتخاب مطالب مناسب در رسانه‌ها و بخصوص صدا و سیما امکان پذیر است. اما برای عملکرد 84 جدا از این بوده است. با مراجعه به جدول زیر مشاهده می‌کنیم که هرچند مالیاتابرازی رشد را نشان می‌دهد ولی درصد رشد مالیاتابرازی نسبت به سال قبل روند صعودی تا سال 82 و بعد نزولی تا سال 84 را نشان می‌دهد. سال عملکرد تعداد کل اظهارنامه ها جمع کل مالیات ابرازی (ارقام به هزار ریال می‌باشد)درصد رشد تعداد اظهارنامه ها درصد رشد مالیات ابزاری    سرانه مالیات هر اظهارنامهدرصد رشد سرانه هر اظهارنامه 80 597911   413243437 0   0   1/691    0 81 714797   577867488 5/19 8/39 4/808    17 82 1595917   1050165282    123  7/81 658  6/18 83 1726088   1435052602    16/8 6/36 4/831    3/26 84 1600434   1824128459    27/7-    1/27 8/1139   1/37 متوسط درصد رشد از 81 تا 84   2/50 3/46     8/24 ماخذ: آمارهای دفتر امور تشخیص مالیاتی سازمان امور مالیاتی کشور

بخش دوم- پیشینه تحقیق

2-14-                  پیشینه داخلی تحقیق

1. منصوری (1388) در مطالعه خود تحت عنوان “بررسی ارتباط متقابل مسئولیت اجتماعی شرکت و عملکرد مالی” به این نتیجه رسیده است که بین مسئولیت اقتصادی شرکت و عملکرد مالی رابطه معنی داری وجود دارد. میان مسئولیت قانونی شرکت و عملکرد مالی رابطه معنی داری وجود دارد. بین مسئولیت اخلاقی شرکت و عملکرد مالی رابطه معنی داری وجود دارد. بین مسئولیت نوع دوستانه شرکت و عملکرد مالی رابطه معنی داری وجود دارد. همچنین در این تحقیق ارتباط معنی داری میان مسئولیت اجتماعی شرکت و عملکرد مالی ملاحظه شد.
2. معصومی (1388) در مطالعه خود تحت عنوان “بررسی رابطه ریسک پذیری شرکتی و عملکرد مالی” به این نتایج رسیده است که ریسک پذیری شرکتی در این تحقیق با سه بعد استراتژی شرکت، ویژگیهای ریسک و کارآفرینی مشخص شده و تأثیر عوامل موجود بر عملکرد مالی شرکتها مورد بررسی قرار گرفته است. همچنین محتوای سازمانی با سه بعد فرهنگ سازمانی، کنترل سازمانی و حمایت مدیریت ارشد و محتوای محیطی با سه بعد پویایی محیط، عدم تجانس محیط و خصومت محیطی مشخص شده و تأثیر این عوامل بر ریسک پذیری شرکتی مورد بررسی قرار گرفته است و نتایجیکسانی در مورد شرکت ها حاصل نشده است.
3. موسوی جهرمی و همکاران (1388) در مطالعه خود تحت عنوان ” فرار مالیاتی در نظام مالیات بر ارزش افزوده: یک مدل نظری ” به این نتیجه رسیده اند که با افزایش پرداخت های هزینه ای مشمول مالیات بر ارزش افزوده، فرار مالیاتی افزایش می یابد و به عبارتی تمکین مالیاتی کاهش خواهد یافت. همچنین، افزایش در احتمال رسیدگی و کشف فرار مالیاتی و افزایش نرخ جریمه، برای مواردی که پرونده مالیاتی رسیدگی نمی شود، افزایش تمکین مالیاتی و در نتیجه کاهش فرار مالیاتی موجب، خواهد شد.
4. انصاری و همکاران (1388) در مطالعه خود تحت عنوان “بررسی رابطه بین سلامت سازمانی و نگرش های مثبت کاری کارکنان در ادارات امور مالیاتی استان اصفهان” به این نتیجه رسیده اند که رابطه مثبت معناداری بین سلامت سازمانی و نگرش های مثبت کاری وجود دارد و توجه به سلامت سازمانی به دلیل تأثیری که بر اعمال تلاش های کاری دارد، از اهمیت زیادی در سازمان برخوردار است.

2-15-                  پیشینه خارجی تحقیق

1. ایناو و همکاران[2] ( 2011)در مطالعه خود تحت عنوان ” اثرات ابعاد مختلف مسئولیت اجتماعی شرکت‌ها بر عملکرد مالی شرکت ها در صنایع مرتبط با گردشگری ” مسئولیت های اجتماعی را در 5 بعد شامل روابط کارکنان، کیفیت محصولات/خدمات، روابط اجتماعی، عوامل محیطی، و عوامل مربوط به تنوع، از منظر تأثیر بر عملکرد مالی در صنایع مرتبط با توریسم(هواپیمایی، کازینو، هتل و رستوران و …). مورد بررسیقرار داده اند و نتیجهاین بوده است که تمام مؤلفه های 5 گانه بر عملکرد مالی به طور مثبت تأثیر دارند. هر چند از منظر بلند مدت و کوتاه مدت بودن تأثیر، و اینکه در کدامیک از صنایع مربوطه اتفاق بیفتند، با یکدیگر متفاوت خواهند بود. نتیجه کلی آنکه مدیران در صنایع مرتبط با توریسم می بایست برای ارتقای عملکرد مالی، توجه ویژه به مسئولیت های اجتماعی داشته باشند.
2. ایواتا و همکاران[3] (2011) در مطالعه خود تحت عنوان “چگونگی عملکرد محیطیبر عملکردمالی؟ مدارکوشواهدازشرکت های تولیدیژاپن” به این نتیجه رسیده اند نتایج این پژوهش چگونگی تأثیر و تأثر مؤلفه های مالی با نوع واکنش آن ها به مسائل محیطی را نشان می دهد. مسائل مربوط به مدیریت پسماند تاثیر قابل توجهی بر عملکرد مالی نداشت از سوی دیگر

ب . ماهیت اقتصادی سرقفلی وجه سرقفلی از مصادیق دارای نامرئی است و درآمد اتفاقی محسوب نمی شود به شرط اینکه ناشی از کار کردن مستاجر و جمع آوری مشتریان باشد درآمد غیر از دارایی و سرمایه است درآمد قابل خرج است بدون آنکه به سرمایه لطمه بزند بنابراین مال التجاره ملک درآمد ولی سرقفلی دارایی به شمار می رود. ج . ضوابط تشکیل دهنده سرقفلی در ماد ۱۱ قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ که با وضع قانون جدید روابط موجر و مستاجر (مصوب ۱۳۵۶) منسوخ گردیده است اعلام شده بود : ( میزان حقوق کسب و پیشه و یا تجارت با توجه به موضوعات زیر از طرف دادگاه تعیین می شود : ۱ . موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه و تجارت . ۲ . شرایط .کیفیات اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستاجر منظور گردیده است. ۳ . طول مدت اشتغال مستاجر به کسب و پیشه یا تجارت در مورد اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل مزبور موثر افتاده است. ۴ . وضع محل اجاره از نظر نوع بنا . ۵ . مخارجی که مستاجر به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث قفسه بندی و تهیه اشیا مورد لزوم و سایر تزیینات داخلی متحمل گردیده است. ۶ . نوع کسب و پیشه یا تجارت). آیین نامه نحوه تعیین و تشخیص و پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت ضوابط را ملاک تعیین میزان سرقفلی پرداختی به مالکان دانسته و هیاتهای ارزیابی را مکلف نموده است که با ملاحظه ضوابط یاد شده نسبت به تعیین مقدار حق کسب و پیشه یا تجارت مالکان یا متصرفان که محل کار آنان در اثر اجرای طرحهای احداث و توسعه معایر و نوسازی و عمران شهری از بین می رود اقدام نمایند. حسب اعلام ماده ۱۸ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ تعیین مقدار حق کسب یا پیشه یا تجارت موکول به مراعات اصول و ضوابطی شده است که در آیین نامه خاصی پیش بینی می گردد تاکنون چنین آیین نامه ای به تصویب نرسیده و ضوابط تعیین سرقفلی عملا به دست کارشناسان رسمی دادگستری است که معمولاً ارزیابی خود را با توجه به نرخ خرید و فروش املاک مشابه در محل صورت می دهند. چنانچه بخواهیم مهمترین عوامل و ضوابط تشکیل دهنده سرقفلی را مشخص نماییم عوامل مزبور عبارت خواهند بود از : معیارهای مادی متشکله سرقفلی محل است : ۲ . عوامل و ضوابط معنوی : ضوابط غیر مادی زیر مستقیماً در مقدار سرقفلی موثر است : مشتریان محل : مشتریان گذری و ثابت از مهمترین ضوابط سرقفلی است و در واقع اساس کار تاجر و صنعتگر را تشکیل می دهد حق کسب و پیشه و یا تجارت بدون وجود مشتریان نمی تواند تحقق پیدا کند افزایش و کاهش تعداد مشتریان محل تجاری موجب بالا رفتن و یا نزول مقدار سرقفلی است و اگر تاجری در اثر عملکرد خود مشتریان را از دست بدهد سرقفلی محل اشتغال او به طور جدی تقلیل می یابد و فعالیت و اعتبار زیادی لازم است تا وضع جدید را دگرگون نماید. اسم و علائم مشخصه تجاری :

فصل دوم

تاریخچه تصویب قانون روابط موجر و مستاجر و نقدی بر آن

2-1-تاریخچه تصویب قانون موجر و مستاجر

قانون اجاره بطور اعم و قانون روابط موجر و مستاجر به صورت اخص علیرغم اهمیت فراوان این مقررات در رژیم حقوقی هر کشور به جهت اهمیت استقرار قانونی کامل و جامع که در برگیرنده اکثر پاسخها به سئوالات و مشکلات بوجود آمده در روابط میان دو طبقه قابل توجه و ممتاز از یکطرف و اهمیت هر جامعه ای به جهت وابسطه بودن به این طبقه ممتاز و نیاز به پویایی هر جامعه پیشرفته و یا در حال رشد در زمینه اقتصادی از طرف دیگر, حکومتها را بر آن داشته تا ضمن ورورد به این رابطه و ایجاد قوانین و رویه های قضائی متعدد, شرایط را به گونهای ایجاد نمایند که بدین وسیله ضمن تسهیل گردیدن ایجاد این عقد و در نتیجه پویایی اقتصادی بنوعی پیشرفتگی در زمینه ایجاد فرامین حقوقی جامعه تکامل یافته و متجدد بتوانند هرچه بیشتر در هدایت آن به سوی پیشرفت و تعالی و امکان دادن تضمین به طرفین عقد جهت اعتماد آنان به آینده و در صورت لزوم به تفکر در تسهیل در مسائل در تجدید و یا پایان عقد و در صورت بروز تخلفات قراردادی به امکان ایجاد حق فسخ و یا در مواردی انفساخ جهت تشویق اطراف معامله به ایجاد عقد هرچه بیشتر فراهم گردد. نظر به تلفیق قوانین مدنی از فقه امامیه و شرع از یکطرف که اصول قانون مدنی را تحت اثر قرار داده از یکطرف و نیز امتزاج و واردات مباحث حقوقی در مواردی به ویژه از کشور فرانسه و نزدیکی بخشی از این مقررات به قوانین آن کشوراز طرف دیگر اینجانب را بر آن داشت تا ضمن بیان تاریخچه ایجاد قوانین موجر و مستاجر به جهت آنکه متاسفانه علیرغم گذشت بالغ بر ۸۰ سال از تصویب قانون مدنی و گذشت بنوعی از قانون مصوب بیست و هشتم مهرماه بیست و دو یعنی بالغ بر ۶۵ سال از تاسیس قوانین اولیه اماکن تجاری به جز گریخته هایی متعدد آنهم نه بطور مجزا و تخصصی در باره این قانون بلکه بیشتر در غالب عقود و یا تعهدات و اینگونه مواردتوسط اساتید حقوق, متاسفانه نه تنها اهل قلم و اهالی حقوقدان خود را وارد این مهم نگردیده, بلکه این مساله به طریق اولی باعث گردیده تا دانشجویان و حقوقدانان نیز وارد این موضوع کمتر شوند و این در حالی است که در کشورهائی همچون فرانسه بالغ بر هزاران کتاب و مقاله و پایان نامه های دکتری و غیره تالیف و خود باعث گردیده تا در مقطع زمانی سال ۱۹۵۳ یعنی سال تاسیس قانون اجاره در فرانسه تا کنون ده ها مصوبه که مکمل و در بر گیرنده رفع مشکلات فی مابین موجر و مستاجر گردیده تصویب گردد و با کمال تاسف این در حالی است که قانون ایران نه تنها تکامل نیافته بلکه سیر قهقرائی نیز داشته و بسان شخصی که در قایقی ابتدائی و غیر اساسی و بدون تجهیزات لازم در اقیانوس قرار گرفته و چشم به احتمالات وزش باد و وجود انرژی برای پارو زدن و عبور کشتی از آن محل و جزر و مد بوده و با این فرض گاه چند مایل به جلو و گاه چندین مایل به عقب رفته و در نهایت متوجه شده که حتی قطب نمائی ندارد که جهت مقصد را در نظر بگیرد که این فرض را با خواندن مطالب ذیل بیشتر میتوان درک نمود. دعاوی موجر و مستاجر از قدیم درصد بیشتری از دعاوی مطروحه در محاکم دادگستری را به خود اختصاص داده که در این میان، دعاوی تخلیه اماکن تجاری، صرفنظر از تعداد و حجم

۱- اماکن تجاری با مسائل اقتصادی جامعه مرتبط بوده و چرخه اقتصادی کشور و مراکز تولید و اشتغال، تلقی شده و در واقع ستون حیات یک جامعه محسوب می شوند. بنابر این اگر مقررات جامعی در خصوص شرایط استیجاری، نقل و انتقال منافع و تخلیه آن وجود نداشته باشد، خود به خود تاثیر به سزایی در مسائل اقتصادی جامعه خواهد گذاشت. از سوی دیگر با توجه به اینکه اماکن تجاری مراکز اشتغال و درآمد اشخاص محسوب می شوند لذا بی ثباتی در مقررات و تغییرات پی در پی آن امنیت شغلی مستاجرین را از بین خواهد برد که در نهایت تاثیر منفی در سرمایه گذاری (اغلب توسط مستاجرین) و شکوفایی اقتصاد جامعه خواهد داشت. ۲- مطلب دیگری که به اهمیت موضوع افزوده مسِِِِئله سرقفلی اماکن تجاری است که یک حق مالی و جزء سرمایه مستاجر می باشد لذا شناسایی دقیق و تعیین حدود و ثغور آن و قرارداد سرقفلی در یک چارچوب خاص و تعیین تکلیف آن به هنگام تخلیه از اهمیت به سزایی برخوردار می باشد. ۳- در عصر ارتباطات، کار تجاری، مستلزم تبلیغات و توسعه و رونق آن بوده و به تبع آن این امر باعث جذب مشتریان پراکنده ای از نقاط مختلف جهان برای تاجر(مستاجر) می گردد، لیکن دوام و حفظ مشتریان پراکنده مستلزم داشتن مکان تجاری ثابت و مشخص می باشد. بنابراین تخلیه اماکن تجاری در کوتاه مدت (از جمله تخلیه با انقضاء مدت اجاره) علاوه بر اینکه با اقتضائات شغل تجاری سازگار نیست، با تخلیه مورد اجاره، نتیجه و اثر تمامی زحمات و تلاشهای مستاجر از بین رفته و یا به مالک منتقل میشود هرچند که از نظر اینجانب احترام به حق مالکیت از اصول اولیه رعایت حقوق بشر و ارکان گفته شده در در کنوانسیونهای حقوق بشر میباشد. ولی با همه این اوصاف, بی ثباتی در مقررات و تغییرات پی در پی آن امنیت شغلی مستاجرین را از بین خواهد برد به گونه ای که حتی در مورد تخلیه اماکن تجاری می توان گفت از دست دادن یک کاسب ماهر در یک محل برای مشتریان وی نیز ضرر محسوب می شود. لذا در تدوین قوانین و قوانین و مقررات موجر و مستاجر، رعایت حقوق مالک در کنار حق و حقوق مستاجر و نفع جامعه، مستلزم بررسی دقیق و مقررات و رویه قضائی و تجارب کشورهای دیگر می باشد. با توجه به موارد مذکور می توان گفت که مقررات قوانین روابط موجر و مستاجر بخصوص در اماکن تجاری در حقوق خصوصی از اهمیت خاصی برخوردار بوده. در ایران مقررات زیادی در خصوص روابط موجر و مستاجر تصویب شده است از جمله قانون مالک و مستاجر مصوب سال۱۳۳۹ که تقریباً اولین قانون مدون در این خصوص می باشد. در قانون مذکور حق کسب و پیشه اولین بار بصورت مدون برای مستاجر شناسائی گردید وحکومت قانون بر اراده طرفین غلبه پیدا کرد و مقرراتی در خصوص نحوه تنظیم اجاره نامه و روابط استیجاری و تخلیه تدوین گردید. به لحاظ اینکه قانون مذکور دارای نواقص و ایراداتی بوده در نتیجه قانونگذار، قانون روابط موجر مستاجر مصوب سال۱۳۵۶ را تصویب کرد و جایگزین آن نمود و بموجب این قانون ضمن تکمیل مواردی از قانون مالک و مستاجر مصوب سال ۱۳۳۹ حق کسب و پیشه را برسمیت شناخته و خود را منطبق با قوانین و مقررات اروپایی نمود ولی با در نظر گرفتن عرف و سنت جامعه ایرانی. این بار مقنن ضمن اصلاح عنوان قانون بصورت دقیق و منسجم حقوق و تکالیف موجر و مستاجر را بیان کرد و شرایط تخلیه را مشخص ساخت و تکالیفی نیز برای دفاتر اسناد رسمی در ارتباط با تنظیم سند رسمی اجاره تعیین کرد. در مقررات قانون روابط موجر مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ نیز بر خلاف مقررات قانون مدنی برای مستاجر حق کسب و پیشه پیش بینی شد، تخلیه با انقضاء مدت اجاره از بین رفت و انقضاء مدت اجاره در مورد موجر هیچگونه تاثیری در تخلیه مورد اجاره نداشت. برای تخلف مستاجر از جمله تغییر شغل و انتقال به غیر و تعدی و تفریط و عدم پرداخت اجاره و یا عدم تنظیم سند رسمی اجاره ضمانت اجرای مالی (از بین رفتن حق کسب و پیشه) در نظر گرفته شد، به موجر نیز اجازه داده شد که هر سه سال یکبار بتواند حق کسب و پیشه افزایش اجاره بها داده و یا در صورت تخلف مستاجر، بعضاً بدون پرداخت حق کسب و پیشه یا با پرداخت نصف آن یا بعداز انقضاء مدت اجاره به دلیل احداث ساختمان جدید یا نیاز شخصی با پرداخت کل حق کسب و پیشه و تجارت درخواست تخلیه نماید. اما با گذشت زمان اجرای قانون روابط موجر مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ نیز در نتیجه تسری دادن حق کسب و پیشه به سرقفلی و سقوط آن با تخلف مستاجر و امکان ایجاد سوء استفاده از نظر حقوق دانان و عامه مردم نوعی بی عدالتی تلقی گردیده که در نهایت قانونگذار به دلیل مذکور و همچنین به جهت ایرادات شرعی مقررات قانون روابط موجر مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶، قانون روابط موجر مستاجر مصوب سال۱۳۷۶ را تصویب کرد و جایگزین تمامی مقررات قانون ۱۳۵۶ گردید هرچند که این قانون بنا به موارد ذیل نه با قواعد فقهی از جمله قاعده لاضرار مطابقت داشته و نه توانسته قانونی صحیح و کامل که به عبارتی جامع کلام و مانع اقیار باشد را تصویب نماید . قبل از سال ۱۳۰۷ که قانون مدنی تصویب شد روابط موجر و مستاجر بر اساس فتاوی فقها بوده، در سال ۱۳۰۷که قانون مدنی که تصویب می شود تقریباً همان فتاوی فقها بصورت قانون در آمده، مدون شده و مورد عمل قرار میگیرد. این قانون همچنان ادامه داشت تا سال۱۳۲۰ که یک مستشار امریکایی به ایران آمد و طرحی را پیشنهاد داد که اساس روابط موجر و مستاجر را بهم ریخت و دگرگون شد. به این معنا که آن اراده و اختیاری که بین موجر و مستاجر از اول تا به آخر حاکم بود، این اراده را دچار تغییرات اساسی کرد و بطور کل تمامی آن سوابق و عرف را از بین برد. یعنی در ابتدای امر که مالک میخواست ملک خود را اجاره بدهد اختیار داشت، اما پس از اجاره دیگر سلب اراده و اختیار از او می شد. یکسری روابطی را قرار داده که موجر ناچار بود طبق این ضوابط و مقررات عمل کند، یعنی به عبارتی با این قانون بسیاری از قواعد فقهی و اسلامی را که در قانون مدنی بود بهم ریخت. این روش ادامه پیدا کرد تا سال۱۳۲&#۱۶۳۶; که آیین نامه ای توسط هیئت دولت وقت تصویب شدکه روابط موجر و مستاجر (مالک و مستاجر ) را ضمن در نظر گرفتن اصول محدود کننده اراده طرفین تخلیه املاک استیجاری را منوط به پرداخت مستاجر، ایجاد شد کرد. از آن سال مساله حق کسب و پیشه بر روابط موجر و مستاجر حاکم شد و این سیستم با وجود اینکه دارای مشکلات زیادی بود ولی پایه ای برای تصویب قوانین بعدی شد به گونه ای که در سال۱۳۳۹ منتهی به تصویب قانون جدید شد که در آن برای اولین بار حق تقدم در اجاره حق شفعه برای مستاجر ایجاد شد چرا که هم اکنون فقط حق تقدم و اولویت مربوط به فروش املاک مشائی آنهم بین دو نفر میباشد و هیچگاه قانونی برای حق تقدم و اولویت مستاجر ایجاد نشده بود و با تصویب این قانون مشترکات زیادی با قوانین کشور فرانسه پیدا گردیده و حق کسب و پیشه دارای پشتوانه قانونی گردیده تا سال ۱۳۵۶که قانون روابط موجر و مستاجر با درنظر گرفتن کلیه جوانب که البته به نظر تعداد زیادی از حقوقدانان ایرانی این قانون دارای گرایشات زیادی به دفاع از حقوق مستاجر میبود تصویب گردید. این قانون هم اکنون نیز نسبت به قراردادهایی که قبل از سال ۱۳۷۶منعقد گریده حکومت دارد و شرایط آن قانون برای موجر و مستاجر (مالک و مستاجر ) لازم الاجرا میباشد. این قانون از نظر توسعه محدوده جغرافیایی و سرایت قانون به موارد بیشتر و تعیین قلمرو زمانی در آینده و جلوگیری از تقلب نسبت به قانون و تحمیل برخی از شرایط از جمله تعدیل (افزایش) اجاره بها، نحوه تنظیم و تحمیل برخی از شرایط از جمله تعدیل اجاره نامه و امثال آن تفاوت عمده ای را با قوانین سابق و حتی قانون سال ۱۳۶۲ نیز داشت و با تصویب این قانون وضعیت اماکن استیجاری و مسکونی تابع قانون مدنی شد و با تاسیس نهاد عسر و حرج (در رابطه با مسائل اجاره اماکن مسکونی مساله عسر و حرج الان حاکم است) که تحول زیادی در رابطه با اماکن استیجاری مسکونی بوجود آورده است، اما اماکن تجاری کماکان در صورتی که با شرایط قانون سال۱۳۷۶ تنظیم نگردیده باشد تابع قانون سال ۱۳۵۶ میباشد. حال در این میان چندین تاسیسات حقوقی از بین رفت از جمله تاسیس قانون روابط موجر و مستاجر که بنوعی تاسیس حق کسب و پیشه و تجارت و حق سرقفلی هرچند که این حق در حال حاضر در قانون فرانسه منسوخ و جایگاهی را ندارد, و بنوعی یک تاسیس حقوقی که منشاء بینالمللی داشته و با قوانین روز دنیا بنوعی مطابقت داشته، حالیه به قانونی از رده خارج قلمداد گردیده و دیگر تاجر یا پیشه وری که به اعتبار فعالیت ایشان مغازه, دکان و یا تجارت خانهای شناخته شده گردیده، نه تنها بدون پشتوانه و حمایت قانونی گردیده بلکه با قوه قاهره و ضمانت اجرای بسیار سنگین قانون سال ۱۳۷۶ با مهلتی یک هفته ای آنهم بدست تشکیلات غیر متخصص و صد البته نا آشنا به این تخصص به نام شورای حل اختلاف بدست مالک و یا وکیل ایشان تحویل و میتوان گفت که بنوعی در این عصر الکترونیک و پیشرفته که جملگی جهت پیشرفت اقتصادی که خود مبنای رشد و رفاه جامعه و اقتدار کشور میگردد صرفاً بجهت عدم استفاده از نظرات حقوقدانان و بسان سایر مقررات که زائیده تفکر شخصی افراد نه تخصصی و منطبق با نیازهای روز جامعه باشد بدون در نظر گرفتن و استفاده و مطالعه نظرات متخصصین مربوطه و بهره گیری از قوانین و مقررات سایر کشورهای پیشرفته تاسیس گردیده, ایجاد و هماکنون نه مالک مورد اجاره اعتماد به قوانین مدونه را دارد و همواره با بهره گرفتن از راهکارهای غیر قانونی و یا به عبارتی سوء استفاده از شگردهای مختلف ناشی از خلاء قانونی سعی در حفظ حقوق خود برای زمان بروز مشگل با مستاجر و یا پایان قرارداد