گفتارنخست : تعریف بیع مال آینده

درمورد بیع مال آینده یا بیع آیندان که ترجمه Vente de chose futures  است ودرحقوق برخی از کشورهای عربی مانند مصر باعنوان «بیع الاشیاء المستقبله» بررسی شده است ؛ بایدگفت بیعی است که مبیع آن درهنگام وقوع عقد وجود ندارد امابایع تعهد می کندکه بعدا آن رافراهم کندودرموعدمقرر ازپیش تعیین شده تحویل دهد ؛ مانند آنجاکه نجاری یک دست مبل می فروشد وتعهد می دهدکه دوماهه آن راتحویل دهد ؛ دراین مورد مبل ها بایددرآینده ساخته شودولذاتاریخ تشخیص مبیع بعدازبیع است. بانگاهی به مباحث مطروحه در نظامهای مختلف حقوقی باید گفت که مبیع آینده اغلب ؛ یابعداًتولید وساخته می شود و یا همانند محصولات کشاورزی کشت ورشد ونمو می یابد.

گفتاردوم : بیع مال آینده بصورت عین سفارشی(خاص مشتری)

انتقال مالکیت کالای آینده درنظامهای مختلف حقوقی ، بیشتردرقالب محصولات کشاورزی ویاکالای ساخت بشرموردتوجه وبررسی قرارگرفته است ؛ فلذا در دو بند زیر ابتدا به بررسی صحت بیع اثمار و سپس بررسی صحت بیع استصناع خواهیم پرداخت. بندنخست : بررسی صحت بیع اثمار(محصولات کشاورزی) درفقه و حقوق ایران بیع اثمارممکن است قبل ازظهور و بدو صلاح ویابعد ازآن باشدو لذا بایدگفت که درفقه امامیه ودربیع اثمار؛ بحث ازقبل یا بعد ازظهورمحصول بردرخت یا بوته موجود ، محل بحث بوده است و برخی فروش میوه روی درخت ؛ قبل ازبروز و نمودارشدن آن برای یکسال را بدون ضمیمه ؛ جایز ندانسته اند اما فروش برای دوسال وبیشتر ویاباضمیمه راجایز می دانند ودرعین حال ، بعد ازنمودارشدن آنها – چنانچه صلاح آنهاآشکار شده باشد- بیع آن بدون اشکال و جایزدانسته شده است که مطابق این دیدگاه ؛ حتی اگربعضی از میوه های باغ نمودارشده باشد ؛ فروختن تمام میوه آنرا ؛ چه میوه های موجود و چه میوه های دیگری که درآن سال می آورد ، جایزاست ؛ خواه درخت یکی باشد یا بیشتر و خواه جنس میوه مختلف باشد ؛ خواه یکی و فروختن کشت را درحالیکه بذراست ؛ قبل ازنمودارشدن کشت جایزندانسته اند اما صلح آنرا موجه تلقی و صحیح دانسته اند ولی فروختن خوشه قبل از نمودارشدن و بسته شدن دانه را جایز ندانسته امابعد ازبسته شدن آنراجایز می دانند حال چه دانه آشکارباشد مثل جویا پوشیده باشد مثل گندم. همچنین بیع صیفی و سبزیجات همچون خیار و خربزه و مانندآنهارا قبل از ظهورشان جایز دانسته اند اما بعد ازبسته شدن و ظهور آنها وبامشاهده بعضی و حتی بامشاهده نکردن بعضی ازآنهادرزیر برگها راجایز شمرده اند ؛ حال چنانچه مبیع نظیر هویج و شلغم باشد که مقصود قسمتی است که در زیرزمین پوشیده است ؛ قبل ازدرآوردن را مشکل دانسته اما باطل اعلام نکرده اندفلذا چنین بنظر می آید که هنگامیکه عرفاً احتمال فراهم شدن حتی قسمتی ازمحصول وجود دارد ومحصول درآینده رشد ونمو خواهدکرد ؛ بیع آن صحیح است و وجود احتمالی محصول برحسب عرف وعادت کافی است و وجودآن درهنگام عقد ضرورتی ندارد. قانون مدنی ایران نیز درماده 361 مقررداشته است که «اگردربیع عین معین معلوم شودکه مبیع وجود نداشته بیع باطل است» که این ماده مختص عین معین و عین کلی در معین است و لذا صرفاًدربیع برعین خارجی و بیع برعین کلی درمعین ؛ وجودمبیع ازعناصرسازنده بیع عنوان شده است که بافقدان آن در زمان عقد ؛ بیع باطل تلقی شده است. بنددوم : بررسی صحت بیع استصناع درفقه وحقوق ایران دربرخی موارد و دربیع مال آینده مصنوعات منقول بشری ؛ خریداربا فروشنده که یک صنعتگراست توافق می کندکه کالایی رابا مشخصات خاص وبه قیمت معین برای او بسازد. گاهی اوقات توافق طرفین چنین است که مبیع با اوصاف خاص ومنحصرا برای خریدارساخته می شود وبه عبارت بهتر ؛ موضوع معامله امری شخصی(سفارش خاص مشتری) است وگاهی اوقات فروشنده تولیدکننده کالایی است وتوافق طرفین برخرید مقداری ازکالاهای تولید شده توسط فروشنده درآینده است وبه تعبیردیگر امری کلی است. دراین مورد و درفقه امامیه برخی ازفقها واردبحث شده وتحت عناوینی همچون استصناع یاقراردادسفارش ساخت آن رابررسی نموده اند. بعضی ازفقها استصناع راجایزندانسته واینطورگفته اندکه سفارش چکمه ، کفش وظرفهایی که ازچوب ، برنج ، سرب وآهن ساخته می شود جایزنیست واگرکسی چنین سفارشی بدهد ؛ قراردادش صحیح نخواهدبود وصاحب صنعت اختیارداردکه آن کالا راتحویل دهد یاندهد ؛ که اگرآن راتحویل داد سفارش دهنده مخیراست که آن راقبول یا رد کند. درباره بطلان این عقد هم اینگونه استدلال کرده اند که مطابق اجماع فقها ؛ تسلیم کالا واجب نیست وبایع بین تسلیم وردثمن مختاراست ومشتری هم ملزم به قبض نیست. دسته ای دیگرازفقهای امامیه هم اینطور گفته اندکه استصناع به معنای درخواست ساخت شیء است وادامه داده اند که مشایخ فقهای امامیه متعرض این عنوان نشده اند ، مگرعده ای اندک همچون شیخ طوسی ؛ ابن حمزه وابن سعید و لذا مشخص نشده است که آیا حقیقت آن عقداست یانه ؟ واگرعقدباشد آیاصحیح است یانه ؟ واگرصحیح باشدآیالازم است یانه ؟ واگرلازم باشدآیابیع است یااجاره؟ آنچه ازظاهر کلام شیخ طوسی برداشت می شود این است که عقدفاسد است ؛ اماظاهرکلمات ابن حمزه وابن سعید این است که استصناع عقد صحیح وجایزی ازسوی طرفین است وطرفین عقد حق فسخ دارند چراکه ابن حمزه در «الوسیله» چنین می گوید : «کسی که سفارش ساخت کالایی راازقبل می دهدوسازنده آن را می سازد ؛ بین تسلیم وخودداری ازتسلیم مخیراست وسفارش دهنده هم بین قبول و رد مخیراست.» بندسوم : بررسی صحت بیع آپارتمانهای ساخته نشده درفقه و حقوق ایران نظربه ضرورت و نیازهای اجتماعی ؛ بیع آپارتمانهای ساخته نشده ، امروزه یکی از شایع ترین اقسام بیع املاک است و از مجموع آرای قضایی و دکترین حقوقی چنین برداشت می شود که حقوقدانان درپی توجیه صحت این معاملات و حمایت از حقوق خریداران و مصرف کنندگانی هستند که با رشد صعودی قیمت ها ودرصورت باطل تلقی نمودن این معاملات ؛ ضررهای ناعادلانه و جبران ناپذیری را متحمل خواهند شد. درحقوق ایران ؛ بیع مال غیرمنقول آینده ، تحت عنوان «آپارتمان ساخته نشده» یا «پیش فروش آپارتمان» بررسی شده است وآن هنگام که موضوع بیع آپارتمانی است که هنوزساخته نشده است ؛ باتوجه به مقررات قانون مدنی ایران که مبیع را شامل عین معین ، کلی فی الذمه و کلی در معین دانسته است ، دراین مورد سؤلاتی مطرح گردیده است. اولین پرسش مطرح شده این است که موضوع بیع آپارتمان ساخته نشده ؛ میتواند موضوع بیع کلی فی الذمه باشد یا خیر؟ درپاسخ به این پرسش برخی از حقوقدانان اعتقاد دارند که معمولاً در قرارداد پیش فروش آپارتمان ؛ موقعیت ، ابعاد ، طرح کلی ، مساحت و دیگر مشخصه های آپارتمان درنقشه های