تفاوت در قوه‌ی اثباتی

تفاوت دیگر سند رسمی با سند عادی، در قوه‌ی اثباتی آنها می‌باشد. به این صورت که:

سند رسمی، دارای قوه‌ی اثباتی است. قوه‌ی اثباتی یعنی اینکه سند رسمی، خودش، خودش را اثبات می‌کند. هم مفاد و هم تاریخ آن و هم امضاهای آن را اثبات می‌کند؛ و به دلیل دیگری برای اثبات آن، نیاز نیست. بنابراین، سند رسمی هم واجد جنبه‌ی ثبوتی حق است و هم واجد جنبه‌ی اثباتی حق. این معنی از سند رسمی، آن را در عرض حکم قطعی و حکم نهایی دادگاه قرار می‌دهد و می‌توان گفت که دارنده‌ی سند رسمی، معاف از اقامه‌ی دعوی است. در صورتی که سند عادی، به طور کامل دارای این دو جنبه از حق نیست. زیرا در میدان راه اثبات، خود محتاج به دلیل دیگری خواهد بود و اگر مورد انکار و تردید طرف واقع شود و یا مواجه با ادعای جعل گردد و شخص صاحب سند، نتواند دلیل قوی بر اصالت سند و رد ادعای طرف، اقامه کند، این احتمال وجود دارد که سند او از عداد دلایل خارج شود و در نهایت در دعوای خود محکوم شود و به این ترتیب، سند عادی، فاقد جنبه ثبوتی حقی که در آن آمده است نیز خواهد بود. البته، باید دانست که این امتیاز سند رسمی بر سند عادی، مانع از ادعای بی‌اعتباری سند رسمی، خواه به ادعای جعل خواه به ادعای عذر، موجه نیست. ماده ۷۰ ق.ث اصلاحی در ۷/۵/۱۳۱۲ از اعتبار سند رسمی سخن می‌گویند. به موجب این ماده، سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده، رسمی است و تمام محتویات و امضاهای مندرجه در آن، معتبر خواهد بود. مگر اینکه مجعولیت آن سند ثابت شود. انکار مندرجات اسناد رسمی راجع به أخذ تمام یا قسمتی از وجه یا مال و یا تعهد به تأدیه‌ی وجه یا تسلیم مال، مسموع نیست. مأمورین قضایی یا اداری که از راه حقوقی یا جزایی، انکار فوق را مورد رسیدگی قرار داده و یا به نحوی از انحاء، مندرجات سند رسمی را در خصوص رسید وجه یا مال یا تعهد به تأدیه‌ی وجه یا تسلیم مال معتبر ندانند، به شش ماه تا یک سال انفصال موقت محکوم خواهند شد. تبصره‌ی همان ماده که الحاقی و مصوب در ۷/۵/۱۳۱۲ است مقرر می‌دارد: «هرگاه کسی که به موجب سند رسمی، اقرار به أخذ وجه یا مالی کرده یا تأدیه‌ی وجه یا تسلیم مالی را تعهد نموده، مدعی شود که اقرار یا تعهد او را در مقابل سند رسمی یا عادی یا حواله یا برات یا چک یا فته طلبی بوده است که طرف معامله به او داده و آن تعهد انجام نشده و یا حواله یا برات یا چک یا فته طلب پرداخت نگردیده است، این دعوی قابل رسیدگی خواهد بود».

بخش سوم- تاریخچه

ثبت اسناد از گذشته تاکنون سیر تکاملی داشته است و با توجه با ضروریت و کارآمدی که امروزه دارد، به صورت مدون و کنونی در آمده است؛ و در گذشته دارای قدرت و حجیتی که امروزه دارد نبوده است.

از دیرباز انسان در این اندیشه بوده است که محدوده‌ی ملک او مشخص باشد تا از طرفی مورد تعرض دیگران قرار نگیرد و از سوی دیگر با گسترش حریم املاک او مالیات متعلقه برای دولت مشخص باشد. آنگونه که از مطالعات تاریخی بر می‌آید در زمان غارنشینی انسان محدوده‌ی ملک او فقط به دیواره‌ی غارهایی که در آن می‌زیسته منحصر می‌گردیده و با توجه به استفاده مشترک انسانهای اولیه از کوه و دشت و طبیعت، مرزبندی و محدودیتی خارج از محیط غارها مشهود نیست. وجود نقشهای باقی مانده بر دیواره غارها مبین آن است که انسان با زبان تصویر زندگی غارنشینی خود را به ثبت رسانده است. به تدریج با گسترش جوامع انسانی و تشکیل روستاها و شهرها بزرگان اقوام و قبائل و به عبارت دیگر حکومت‌های جوامع به ثبت املاک بیشتر در جهت أخذ مالیات اهتمام ورزیده‌اند.

ثبت املاک سابقه‌ای طولانی دارد و قدیمی‌ترین سندی که در این مورد از حفاری‌های تلو بدست آمده است، مربوط به شهر دودونگی که در کشور کلده است. این سند نقشه شهر دودونگی را در حدود چهار هزار سال قبل از میلاد نشان می‌دهد که اراضی آن به قطعات ذوزنقه، مربع و مثلث تقسیم شده است. داریوش ملقب به کبیر دستور داد تا جمهوری‌های یونانی را در آسیای صغیر ممیزی و اراضی مزروعی را با قید مساحت و اضلاع در دفاتر دولتی ثبت نمایند؛ و چون این روش از جهت تسهیل وصول مالیات اراضی مفید بود. پس از مدتی یونانیان نیز به آن تأسی نمودند و دفاتری برای ثبت خصوصیات اراضی از حیث مساحت و نوع زراعت و میزان محصول و نام مالک ترتیب دادند. در روم قدیم هم سرویوس تولیوس ششمین پادشاه روم دستور داد تا تمام اراضی مزروعی و متعلقات آنها و حقوق ارتفاقی آنها در املاک مجاور و حقوقی که املاک مجاور در آنها دارند در دفتر مخصوصی ثبت شود؛ و هر چهار سال یک مرتبه در آن دفتر تجدید نظر به عمل آید و تغییراتی که در آن مدت در وضع املاک حاصل شده است قید گردد. در روم و آتن دو نوع ثبت وجود داشت ثبت عمومی و ثبت مالی. ثبت عمومی به منظور تعیین آمار افراد و میزان دارایی آنان بکار می‌رفت و به همین جهت املاک هر فرد و قیمت آن معین می‌شد. ثبت مالی برای أخذ مالیات بود و مهندسین ثبتی مساحت هر ملک و حدود آن و وضع ملک (مزروعی، جنگل یا چمنزار و…) و نام مالک و مجاورین را بر پلاک‌های مسی حک می‌نمودند و نقشه‌ی املاک را در دو نسخه تهیه می‌کردند یکی را به مرکز می‌فرستادند تا در دفتر راکد امپراطوری بایگانی شود و دیگری را در دفتر راکد مستملکات حفظ می‌کردند و چون مهندسین و نقشه برداران رومی مستخدم دولت بودند، ثبت رومی‌ها رسمی و در دادگاهها معتبر و دارای سندیت بوده است. هدف اصلی از ثبت املاک در قدیم أخذ مالیات بوده است، ولی در اختلافات و دعاوی هم آن اسناد مورد استفاده قرار می‌گرفته است. در ایران به دستور انوشیروان ثبت معاملات نزد قضات و در دفاتر آنان انجام می‌شد. در عهد صفویه مرجعی به نام دیوانخانه تأسیس شد که یک نفر قاضی شرع در آنجا بکار معاملات و تنظیم اسناد و عقدنامه و طلاق‌نامه می‌پرداخت و اسناد معاملات را مهر و در دفتر مخصوصی ثبت می‌نمود. در کاروانسراها نیز دفاتری به نام دفتر تجارت بود که معاملات تجار را در آن ثبت می‌کردند و این دفتر نزد محاکم دارای اعتبار بود. در اواخر سلطنت فتحعلی شاه و اوایل سلطنت محمدشاه برای جلوگیری از بروز اختلافات تجاری بین ایران و روسیه، دفاتری نزد کارگزاری‌ها وجود داشت که اسناد و معاملات تجار را در آن ثبت می‌کردند. در دو قرن اخیر بسیاری از مراجع دینی دفتری به نام دفتر شرعیات داشتند که خلاصه‌ی معاملاتی را که نزد آنان صورت می‌گرفت در دفتر مذکور درج می‌نمودند و عده‌ای نیز ذیل صفحه‌ی دفتر را تصدیق و در بعضی نقاط طرفین معامله هم ذیل ثبت معامله‌ی خود را امضاء یا مهر می‌کردند.

- صالح احمدی، سعید، همان.

- خسروی، وحید، مختصر تاریخچه ثبت اسناد و املاک در ایران، وبلاگ حقوق ثبت،1390

Hoghooghesabt. Persianblog.ir/podt/16/

- شهری، غلامرضا، حقوق ثبت اسناد و املاک، انتشار جهاد دانشگاهی واحد علامه طباطبایی، تهران، چاپ بیست و سوم ۱۳۸۷، صفحه1-3.