افراز در اصطلاح قضایی و ثبتی عبارت است از: جدا کردن سهم مشاع شریک با شرکاء بحث افراز در این بخش مربوط به افراز عین اموال غیرمنقول (ملک) می باشد که مالکین آن بیش از یک شخص بومی و مالکیت، مشاعی باشد حالت اشاعه مالکین ممکن است قهری و بر اثر وراثت و یا اختیاری در جهت انتقالات مشاعی و احیای اراضی موات یک قطعه زمین با معاضدت مشترک چند نفر حاصل شده باشد از آنجایی که مالکین مشاعی در امر تفکیک آن توافق ندارند بنابراین بنا به درخواست واحدی از مالک مشاع از طریق ثبت محل تقاضای افراز داده می شود لذا کلیه مالکین مشاعی بایستی به صورت خواهان یا خوانده دخالت داشته باشد و در جریان خواسته و عملیات اجرایی قرار گیرند. مبحث دوم: ماهیت افراز: محل افراز چنانچه به سازش منجر شود، در این حالت می توان ماهیت آن را صلح یا عقد معاوضه مالکین با یکدیگر دانست در غیر این صورت با این که نظرات مختلفی ابراز شده به نظر ماهیت آن عمل حقوقی ناشی از حکم حکومتی و آمره قانون است. مبحث سوم:مراجع افراز املاک و مشاع: افراز املاک مشاع تا بیست و دوم آبان ماه سال 1357 در مراجع قضایی انجام می گیرد تا اینکه در تاریخ مزبور قانونی افراز و فروش املاک مشاع به تصویب رسیده و بخش عمده ای از افراز املاک به ادارات ثبت اسناد و املاک محول شد و به این ترتیب تسهیلاتی در انجام این گونه درخواست ها بعمل آمد که نتیجه آن افزایش روند عملیات افراز بوده که پس از اخذ درخواست افراز و ثبت دفتر اندیکاتور پرونده ثبتی مالکین به نقشه بردار و نماینده ثبت ارجاع می گردد که پس از تعیین وقت و ابلاغ به کلیه‌مالکین مشاعی در روز و ساعت معین به جهت نقشه برداری و بررسی وضع محلی و تطبیق میزان مالکیت مشاعی به نسبت قدرالسهم، عدم وجود تشریفات رسیدگی قضایی دسترسی سریع به پرونده و نقشه های  ثبتی و بررسی مالکیت خواهان ها و خوانده ها وجود وسایل و امکانات، مانند دوربین نقشه برداری و غیره. با توجه به تصویب قانون مذکور، دو مرجع برای افراز املاک مشاع وجود دارد: الف: ادارات ثبت اسناد و املاک ب: مراجع قضایی (دادگاه ها) صلاحیت ادارات ثبت برای افراز: صلاحیت افراز برای ادارات ثبت در ماده یک قانون مذکور با این شرح تعیین گردیده است. افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته، اعم از این که در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مزبور در حوزه تا آن واقع است. اساس تقسیم فوق، جریان ثبتی مذکور می باشد و در صورتی که جریان ثبتی خاتمه یافته یا به عبارتی عملیات مقدماتی پایان پذیرفته باشد که عمده این عملیات تنظیم اظهارنامه، انتشار آگهی های نوبتی، تمدید حدود، انجام عمل تمدید حدود و سپری شدن مدت واخواهی بلامعارض یا در صورت وجود اعتراض صدور حکم نهایی و کلیه اقدامات داخلی این محدوده می باشد. ملک آماده ثبت دفتر املاک است اگر چه ثبت دفتر املاک شده و یا نشده باشد. منع افراز املاک: طبق تبصره یک ماده قانون مذکور نسبت به ملک مشاعی که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده، تا زمانی که رفع تعارض نشده، اقدام به افراز نخواهد شد. هر چند که قانون در مورد اسناد مالکیت معارضه ساکت است ولی با توجه به تبصره مذکور بدیهی است که افراز اسناد مالکیت معارضه نیز مقدور نیست. صلاحیت افراز در مراجع قضایی (دادگاهها): الف: چنانچه بین شرکا غایب مفقودالاثر یا محجور باشد، بر اساس رای عمومی شماره 59/29 مورخ 15/1/1360 هیات دیوان عایل کشور مستند به ماده 313 قانون امور حسبی به منظور رعایت مصلحت آنها، افراز املاک مذکور مدیر حال در دادگاه انجام می پذیرد و در واقع رای صادره با افراز این گونه املاک هر چند  که جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد را در صلاحیت دادگاه قرار داده است. ب: کیله اموال مجهول المالک اظهارنامه پذیرفته نشده و یا املاکی که جریان ثبتی آن خاتمه نیافته است، یعنی عملیات آن به مرحله تمدید حدود و سپری شدن مدت اعتراض نرسیده است و همچنین رد صورتی که اعتراض به حدود واحد و رای نهایی دادگاه صادر نشده باشد، در دادگاه انجام می پذیرد. افراز ابدال غیرمنقول ثبتی موضوع ماده 17 قانون مدنی و افراز منافع و دین در دادگاهها انجام می گیرد. عملیات افراز در ادارات ثبت: عمل افراز با درخواست هر یک از مالک یا مالکین مشاعی شروع می شود تقاضا می تواند در اوراق معمولی یا فرم دادخواست تنظیم گردد. آنچه مهم است ذکر مشخصات متقاضی و سایر شرکاء و آدرس آنها و مشخصات ملک با شماره پلاک و بخش مربوطه و حوزه و موضوع خواسته درخواست ضروری است.