بند نخست: از حیث اعتبار محتویات

مراد از محتویات سند، عبارات و امضائات و آثار انگشت و مهری است که در آن نوشته و قید شده است. به موجب ماده 70 قانون ثبت: «سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است و تمام محتویات و امضاهای مندرج در آن معتبر خواهد بود مگر اینکه مجعولیت آن سند ثابت شود…» اعتبار سند رسمی در اینجا به مفهوم اصالت می‌باشد و بدین مفهوم است که اصل بر، اصالت سند رسمی است و اگر شخص مایل باشد که به اصالت سند رسمی تعرض کند تنها باید ادعای جعل کند و مجعولیت را نیز اثبات کند و نمی‌تواند نسبت به سند رسمی انکار یا تردید نماید. ماده 1291 قانون مدنی به اسناد عادی در دو مورد اعتبار سند رسمی می‌دهد. نخست: اگر طرفی که سند علیه او اقامه شده، صدور آن را از منتسب‌الیه تصدیق نماید. دوم: هر گاه در دادگاه اثبات شود که سند عادی را طرفی که آن را تکذیب یا تردید کرده فی‌الواقع امضا یا مهر کرده است. چون در این دو مورد سند عادی نیز اعتبار سند رسمی را پیدا می‌کند. به موجب ماده 1292 قانون مدنی نسبت به چنین سندی نیز انکار و تردید شنیده نمی‌شود و تنها می‌تواند مورد ادعای جعل قرار گیرد یا با اقامه دلیل عدم اعتبار سند رسمی را ثابت نماید. بنابراین اصل اصالت و صحت سند که در ماده 70 قانون ثبت آمده ویژه‌ی سند رسمی است و سند عادی از چنین امتیازی برخوردار نیست پس تعرض به اصالت سند عادی اگرچه می‌تواند به شکل ادعای جعل مطرح شود اما انکار یا تردید هم نسبت به سند عادی امکانپذیر است.[26] منظور از معتبر بودن محتویات سند رسمی نسبت به سند عادی آن است که عبارات و امضائات و آثار انگشت و مهر موجود در سند باید از اشخاصی که به آنان نسبت داده شده است شناخته و صحت انتساب آنها محرز فرض شود. بنابراین کسی نمی‌تواند در انتساب عبارات مندرجه در سند و همچنین امضاها و مهر و آثار انگشت که در آن سند به اشخاص معینی نسبت داده شده تردید یا تکذیب نماید و فقط می‌تواند ادعای جعلیت نماید و آن را به اثبات برساند. لازمه صحت انتساب عبارات و امضاها و آثار انگشت موجود در سند و مسلم الصدور بودن آنها آن است که علاوه بر رسیدگی به اصالت آنها، بتوان در رسیدگی به صحت و اصالت اسناد عادی، آنها را اساس تطبیق و رسیدگی قرارداد.[27] امری که امروزه در رویه محاکم بعنوان اسناد مسلم الصدور در مورد تطبیق خط و امضا یا مهر یا اثر انگشت نوشته‌ها توسط کارشناس، اساس تطبیق قرارداده می‌شود. نکته: بر طبق ماده 1305 قانون مدنی «در اسناد رسمی تاریخ تنظیم معتبر است حتی بر علیه اشخاص ثالث ولی در اسناد عادی تاریخ سند فقط درباره اشخاصی که شرکت در تنظیم آنها داشته و ورثه‌ی آنان و کسی که وصیت به نفع او شده معتبر است». تاریخ تنظیم سند از اجزای مهم آن است و دارای اثرات حقوقی نسبت به تنظیم کنندگان سند می‌باشد. بنابراین اختصاص یک ماده از قانون مدنی به محدوده‌ی اعتبار تاریخ سند رسمی لازم و مفید بوده است. البته تاریخ اسناد رسمی هم از اعلامیات مامورین محسوب می‌شود و نسبت به طرفین معامله و اشخاص ثالث دارای اعتبار است. در اعتبار تاریخ سند رسمی نسبت به متعاملین جای بحث نیست ولی اعتبار آن نسبت به اشخاص ثالث مبتنی بر فرض صحت تاریخ تنظیم می‌باشد. و لذا اگر ملکی به موجب سند رسمی فروخته شود و شخص ثالث بر خریدار طرح دعوی نماید و خوانده عنداللزوم به تاریخ سند رسمی معامله استناد کند، خواهان نمی‌تواند به استناد اینکه در تنظیم سند مزبور دخالت نداشته تاریخ آن را نسبت به خود معتبر نداند. [28]

بند دوم: از حیث اعتبار مندرجات

منظور از مندرجات سند مفاد عباراتی است که در سند قید شده است مانند اینکه در سند نوشته شده فروشنده ثمن را دریافت کرد. و مقصود از اعتبار مندرجات سند آن است که کسی نمی‌تواند با قبول اینکه عبارات قید شده در سند متعلق به او و صادر از او است، منکر واقعیت و تحقق آنها شود. مثلاً ادعا کند اقراری که کرده است برخلاف واقع بوده و یا تاریخی که در سند نوشته شده است تاریخ حقیقی آن نمی‌باشد. در نتیجه، برخلاف محتویات که از امور مادی است (امضا یا مهر یا اثر انگشت) مندرجات سند از امور معنوی می‌باشد. برای بررسی اعتبار مندرجات سند رسمی باید آنها را در دو دسته اعلام‌های مامور رسمی و اعلام‌های افراد بررسی نمود. اعتبار اعلام‌های مامور – اعلام‌های مامور رسمی بخشی از مندرجات سند است که خود مامور رسمی دیده یا شنیده یا به گونه‌ای متناسب دیگر دریافته و در سند اعلام کرده است مانند هویت امضاکنندگان سند، پرداخت شدن ثمن به مشتری متعهد شدن به تأدیه وجه یا مال و… اعتبار اعلام‌های مامور رسمی در سند به این جهت است که هیات حاکمه مستقیم یا غیر مستقیم او را منصوب کرده و نظارت دقیقی بر او انجام می‌دهد و مأمور مسئولیت شدیدی در انجام دقیق ماموریت خود در برابر قانون دارد و این امور موجب شده که قانون صحت عملیات مامور رسمی را در حدود وظایف قانونی فرض نماید. (یعنی اصل صحت عملیات مامور رسمی). در نتیجه آنچه سردفتر از دیده‌ها، شنیده‌ها و سایر محسوسات خود، مانند هویت متعاملین، تاریخ ثبت سند یا برای نمونه پرداخت نقدی ثمن به بایع در حضور او، در سند می‌نویسد مطابق با حقیقت دانسته می‌شود و احراز آن نیازی به رسیدگی قضایی ندارد و انکار آن نیز بی اثر است و هر کس مدعی باشد مامور رسمی برخلاف حقیقت امری را در سند قید نموده علی القاعده راهی جز ادعای جعل نسبت به سند و اثبات ادعای خود ندارد. اعتبار اعلام مامور فقط در مورد اسناد رسمی قابل تصور است و در اسناد عادی که توسط اشخاص معمولی صادر می‌شود بدون اینکه در نوشتار خود رعایت شرایط خاص قانونی را بنمایند یا صلاحیت قانونی را جهت تنظیم سند عادی داشته باشند قاعدتاً اعلام‌های اشخاص اعتبار اعلام مامور رسمی را نخواهد داشت.[29] اعلام‌های اشخاص ـ سردفتر اظهارات طرفین را به شرط آنکه برخلاف قانون نباشد در سند درج کرده و به ثبت می‌رساند این قسمت از مندرجات سند را اعلامیات افراد می‌نامند. قسمتی دیگر از سند ممکن است از مشهودات و یا محسوسات مامورین رسمی باشد که قانون او را موظف به درج در سند نکرده این قسمت نیز در حکم اعلامیات افراد می‌باشد. زیرا درج آن بلا مانع بوده ولی از حدود وظایف مامور تنظیم سند خارج است.[30] اعلام‌های اشخاص قسمتی از مندرجات سند است که حاکی از اظهارات اشخاص در حضور مامور رسمی است مانند اینکه فروشنده اعلام یا اقرار نموده که ثمن را دریافت نموده و طرفین اقرار نموده‌اند که مورد معامله به تصرف خریدار داده شده است. بنابراین دریافت ثمن و یا تصرف مورد معامله در این فرض، از دیده‌ها و شنیده‌های مامور رسمی نمی‌باشد بلکه آنچه مامور رسمی در سند نوشته، اعلاماتی است که طرفین در حضور او به عمل آورده اند و راجع به اموری است که بدون حضور مامور رسمی واقع شده است پس راست است که جز از راه ادعای جعل نمی‌توان ادعا نمود که این قسمت از مندرجات سند در حضور مأمور گفته نشده است اما در مقابل، هر یک از طرفین می‌تواند، بی آنکه ادعای جعل نماید ادعا کند که اموری را که نزد مامور اعلام نموده و در سند نوشته شده فی الواقع روی نداده است برای مثال، اگرچه در حضور مامور اقرار به دریافت ثمن شده و در سند رسمی نوشته شده اما ثمن دریافت نشده است این امر در مورد اسناد عادی نیز صادق است و مفاد سند عادی نیز جز از راه ادعای جعل و یا انکار بعد اقرار قابل تکذیب نیستند. معانی مزبور از ماده‌ی 70 قانون ثبت و تبصره‌ی آن به روشنی برداشت می‌شود البته در مورد اقرار و نیز انکار بعد از اقرار و سایر مسایل مربوط از جمله باید به مواد 1280 و 1277 قانون مدنی توجه شود. اعلامیات افراد که حاکی از اموری است که اتفاق افتاده اقرار کتبی آنها میباشد که در حکم اقرار شفاهی است و البته انکار بعد اقرار مسموع نیست (ماده 1277 قانون مدنی) زیرا اقرار طرفین که اهلیت آنها محرز بوده به وسیله مامور رسمی تنظیم سند ثبت شده و به امضای آنها رسیده. بوسیله انکار آثار اقرار ثبت شده را نمی‌توان زایل نمود و مندرجات ماده 1292 قانون مدنی موید این امر می‌باشد. اگرچه انکار نسبت به اعلامیات افراد مسموع نیست ولی دعوی خلاف آن قابل رسیدگی است.

گفتار سوم: شرایط اعتبار سند رسمی

قانون برای سند رسمی سه شرط اساسی قائل شده است:

بند نخست: تنظیم سند بوسیله‌ی مأمور رسمی

سند زمانی رسمی می‌باشد که بوسیله‌ی مأمور رسمی در مدت مأموریت او تنظیم گردد. منظور از مأمور رسمی کسی است که از طرف مقامات صلاحیت دار کشور برای تنظیم سند رسمی معین شده باشد، خواه مستخدم دولت باشد یا غیر مستخدم مانند سردفتران اسناد رسمی که وابسته به وزارت دادگستری می‌باشند.[31] بنابراین کسی که به این سمت از طرف مقامات صلاحیت دار کشور تعیین نشده و یا از خدمت معاف شده و یا انتظار خدمتش به او ابلاغ گردیده مأمور رسمی شناخته نمی‌شود و اسنادی را که پس از آن تاریخ تنظیم کند رسمی نمی‌باشد، اگر چه کسی هم از مأمور رسمی نبودن او آگاه نباشد. بعضی از دادگاه‌های فرانسه برآنند که جهل عمومی به آن، عیب سند را جبران می کند. این نظر مطابق اصول قضایی معمول در ایران نمی‌باشد و سندی که او تنظیم نماید رسمی محسوب نمی‌گردد. اطلاع مأمور به معافیت از خدمت یا انتظار خدمت خود قبل از ابلاغ رسمی آن، موجب سلب صلاحیت او نمی‌گردد و مأمور رسمی شناخته می‌شود: همچنین است هرگاه معلوم شود مأمور رسمی در زمان انجام مأموریت یکی از شرایط استخدام را فاقد بوده است، مانند کسی که سن لازم برای استخدام را دارا نبوده ولی استخدام شده است. بنابراین عملیات چنین مأموری در حدود مأموریتش صحیح است اگر چه بعلت مزبور هم از خدمت معاف شود.

بند دوم: صلاحیت مأمور در تنظیم سند

سند برای آنکه رسمی شناخته شود باید مأموری که سند به وسیله‌ی او تنظیم می‌گردد صلاحیت تنظیم آن را قانوناً داشته باشد. صلاحیت مأمور رسمی بر دو قسم است: ذاتی و نسبی. صلاحیت ذاتی مأمور- و آن صلاحیت مأمور است در نوع امری که به او محول گردیده مثلاً مأموری که برای ثبت دفتر املاک معین شده، آن مأمور فقط برای انجام آن امر صلاحیت دارد و برای انجام امور دیگر مانند ثبت سند در دفتر اسناد رسمی یا تنظیم سجل احوال یا دادرسی صلاحیت نخواهد داشت. صلاحیت نسبی مأمور- و آن عبارت از حدود اختیارات مأمور است نسبت به امری که از طرف مقام صلاحیتدار به او محول گردیده، خواه از حیث قلمرو مکان یا زمان باشد و خواه از حیث وضعیت حقوقی اشخاصی که سند برای آنان تنظیم می‌گردد. مثلاً کسی که از اداره آمار و ثبت احوال مأموریت ثبت متوفیات بیگانگان حوزه تهران را دارا می‌باشد، صلاحیت ندارد که در خارج از تهران به ثبت متوفیات بیگانگان بپردازد یا در حوزه تهران متوفیات