2-2-3-1-1- تعریف حقوق ثبت اسناد و املاک

مراد از حقوق ثبت اسناد و املاک مجموع قوانین و مقررات مربوط به ثبت اسناد واملاک است و منظور از ثبت، نوشتن قراردادها و معاملات و چگونگی املاک است در دفاتر دولتی(رسمی). (شهری، 1391: 1)

2-2-3-1-2- صلاحیت و وظایف مأمورین ثبت اسناد واملاک

ماده‌ی 2 قانون ثبت اسناد و املاک در مورد صلاحیت محلی مأمورین ثبت و سردفتران اسناد رسمی تصریح نموده است به اینکه مأمورین مذکور و سردفتران اسناد رسمی جز در محل مأموریت خود نمی­توانند انجام وظیفه نمایند و اقدامات آنها در خارج از محل اثر قانونی ندارد. مثلا اگر سندی توسط مأمور ثبت یا سردفتر اسناد رسمی قزوین، در مشهد تنظیم گردد، فاقد هرگونه اعتبار و اثر قانونی است. اما اگر مأمور ثبت یا مسوؤل دفتر اسناد رسمی قزوین در حوزه خودش(قزوین) سندی را ثبت نماید که موضوع آن خارج از حوزه او است مثلاً معامله ای را نسبت به منزلی که در مشهد واقع است ثبت کند، این سند دارای اعتبار قانونی خواهد بود. زیرا ملاک صلاحیت، تنظیم سند در حوزه‌ی مأموریت است نه محل وقوع مورد معامله و موضوع سند در آن حوزه و این امر به منظور رعایت حال متعاملین و تسهیل انجام و ثبت معاملات در نظر گرفته شده است و باید دانست که این کار فقط در مورد ثبت اسناد مجاز است، ولی املاک منحصراً باید در اداره ثبت محل وقوع ملک ثبت شوند و ثبت آنها در غیر محل هیچ‌گونه اثری ندارد. و چون تمام کارهایی که توسط مدیران یا کارمندان ثبت انجام می‌شود، باید دارای امضا و برای شناسایی امضای آنان باشد، برای شناسایی امضای آنان ماده 162 آیین نامه قانون ثبت املاک مقرر داشته است که: مدیران ثبت و هر یک از کارمندانی که در کار ثبت املاک دخالت دارند، در بدو تصدی دو برگه نمونه از برگ های مخصوصی که تهیه شده است امضا نموده، به اداره تسلیم دارند تا یک برگ در ثبت محل باقی مانده و دیگری به اداره کل ثبت فرستاده شود. (همان منبع: 14 و 15)

2-2-3-2- مسئولیت مدنی کارمندان اداره ثبت اسناد واملاک

قانون ثبت اسنادو املاک در هیچ یک از مواد قانونی خود بیان نکرده، در صورتی که اجزا و کارکنان ثبت خسارتی را به اشخاص وارد نمایند، مسوؤل جبران خسارت می‌باشند. اما با توجه به قواعد عام مسئولیت مدنی  در صورتی که تقصیر کارمندان اداره ثبت سبب ورود خسارت به اشخاص شده و بین عملی که کارمند مرتکب شده است و ضرری که به شخص وارد شده است، رابطه سببیت وجود داشته باشد، کارمند اداره ثبت مسوؤل جبران خسارت خواهد بود. دکتر کاتوزیان در این زمینه بیان داشته که، برای اینکه حادثه ای سبب محسوب شود، باید آن حادثه در زمره‌ی شرایط ضروری تحقق ضرر باشد، یعنی احراز شود که بدون آن ضرر واقع نمی‌شود. پس اگر ثابت شود که در صورت مواظبت کامل مقصر نیز ضرر وارد می‌شد، معلوم می‌شود که تقصیر خوانده سبب ورود خسارت نبوده است، چرا که رابطه منفی میان فعل او و ضرر وجود ندارد. (کاتوزیان، 1390: 225) بنابراین برای اثبات مسئولیت مدنی کارمندان اداره ثبت اسناد و املاک باید به ماده 1 و 11 قانون مسئولیت مدنی استناد نمود.