دانلود یک نمونه فایل پایان نامه ارشد رشته مدیریت دانلود رایگان متن کامل یک نمونه فایل پایان نامه ارشد رشته حقوق دانلود رایگان یک نمونه فایل متن کامل پایان نامه ارشد رشته روانشناسی بند دوم: هزینه تعمیرات و نگهداری همان گونه که بیان شد تمامی مالکین باید برای حفظ مملوک زمانی تلاشهای لازم را مبذول دارند. هر یک از مالکین به هنگام انعقاد قرارداد این مطلب را می­دانند که عده­ای دیگر نیز مالک مملوک زمانی شده یا خواهند شد و این را هم می­دانند که هر یک از مالکین، برای اینکه از حقوق خویش بهره­مند شود باید مملوک زمانی محفوظ بماند و یکی از کارهایی که جهت حفظ لازم است پرداخت هزینه­ها می­باشد. زیرا اگر هزینه­ها را پرداخت نکنند، مملوک زمانی به مرور مستهلک و نابود می‌گردد، بنابراین همه آنان این شرط ضمنی را پذیرفته­اند که هزینه­ های لازم را برای نگهداری عین را بپردازند. همچنین می­توان پرداخت هزینه­ها را این گونه توجیه کرد: هر کس که قرارداد بیع زمانی را منعقد می­ کند، به لوازم آن نیز پای بند می­شود. با توجه به اینکه دیگران نیز حق تصرف و انتفاع از عین را در دوره مشخص دارند؛ لذا برای حفظ حقوق دیگران هم که شده است، هر یک از مالکان باید هزینه­ های لازم مانند هزینه­ های آب، برق، گاز، تلفن و … را برای حفظ مال بپردازند.2[223] نکته­ای که می­توان به آن اشاره نمود، این است که با توجه به ماده 306 ق.م.[224] اگر یکی از مالکین زمانی هزینه­هایی را نسبت به مملوک زمانی مصرف نموده باشد، حق مطالبه آنرا از سایر مالکین نخواهد داشت، مگر اینکه قبلاً از آنان اجازه گرفته باشد و یا عدم دخالت یا تأخیر در صرف هزینه­ها، موجب ضرر سایر مالکین گردد. نکته دیگری که لازم است، بیان شود این است که اگر در مقطعِ زمانیِ متعلق به یکی از مالکین، تعمیراتی لازم آید که تأخیر در آن موجب ضرر سایر مالکین گردد، مالک مقطعِ زمانی مربوط نمی­تواند مانع تعمیرات گردد؛ هرچند که مقطعِ زمانی متعلق به وی در مدت تعمیرات مستغرق شود. این مطلب را می­توان از ماده 485 ق.م. که مقرر می­دارد: «اگر در مدت اجاره در عین مستأجره تعمیراتی لازم آید که تأخیر در آن موجب ضرر باشد، مستأجر نمی­تواند مانع تعمیرات مزبوره گردد، اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستأجره کلاً یا بعضاً استفاده نماید، در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت»، برداشت نمود.[225] نحوه اداره­ی مملوک زمانی و پرداخت هزینه­ها معمولاً در قالب دو فرض متصور است؛ در فرضی که نحوه اداره با توافق مالکین باشد و در فرضی که نحوه اداره بدون توافق آنان باشد. در فرض نخست چندین نفر با توافق و شناخت قبلی از یکدیگر مملوک زمانی را خریداری می­نمایند. مواردی وجود دارد که یک شخص توانایی خرید یک مال را ندارد، لذا با اجتماع سرمایه سایرین مالی را تحصیل می­ کنند و در هر مقطع زمانی خاص، هر کدام مالک مال مذکور می­گردد. در همین فرض مواردی را هم می­توان یافت که شخصی مالکِ ملکی گرانبها است، به نحوی که دیگران قادر به خرید آن نیستند، لذا ملک خود را به صورت بیع زمانی به خریداران متعدد واگذار می­نماید و در هنگام واگذاری به تک تک خریداران متذکر می­شود که نحوه اداره مملوک زمانی بر عهده خریداران می­باشد. اداره­ی مملوک زمانی با توافق خریداران امکان پذیر است (مواد 576 ـ 578 ق.م.). بنابراین نحوه پرداخت هزینه­ های نگهداری و تعمیرات بر اساس توافق طرفین خواهد بود. فرض دوم که نحوه­ی اداره بدون توافق مالکین می‌باشد؛ در واگذاری مالکیت زمانی واحد­های ویلایی، مدیریت ویلا با ارائه­ قرارداد الحاق فروش به متقاضیان و با قبول ایجاب خرید تک تک آنها، مالکیت زمانی را واگذار می­ کند و نحوه اداره مملوک زمانی با همان مدیریت ویلاست که مالکیت را به خریداران منتقل نموده است. در چنین مواردی انجام تعمیرات با دریافت هزینه­ های ماهانه یا سالانه از مالکین است. در واقع انتقال مالکیت زمانی به خریداران در فرض مذکور مبتنی بر یک عقد مختلط است. بدین معنا که هنگام واگذاری عین، هم مالکیت زمانی عین در قالب عقد بیع واگذار می­گردد و هم واگذارنده (بایع) اداره مملوک زمانی و نیز ارائه خدمات جانبی را بر عهده می­گیرد.[226] بند سوم : تخریب و بازسازی تمام اشیایی که مورد استفاده انسان قرار می­گیرند به تدریج بقاء خود را از دست داده و از بین می‌روند. برخی از چیزها مانند خوردنیها و آشامیدنیها سریعتر از بین می­روند و برخی دیگر مانند اتومبیل، هواپیما، میز و … دیرتر از بین می­روند. ساختمان نیز از جمله اشیایی است که دیر از بین می­رود. اما همین اشیاء نیز بالاخره روزی از بین خواهند رفت. اگر ساختمانی دارای مالک واحد باشد بازسازی آن به آسانی انجام خواهد یافت.[227] اما در مواردی مانند مالکیت مشاع و بیع زمانی که مالکین متعدد وجود دارند، بازسازی امری دشوار خواهد بود. در چنین مواردی مطابق ماده 13 قانون تملک آپارتمانها، وجود یکی از دو شرط، یعنی پایان عمر مفید ساختمان و یا فرسودگی کلی ساختمان که بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود؛ لزوم بازسازی ساختمان را موجه می­سازد. اصطلاح «عمر مفید» را قانون تعریف ننموده است، ولی می­توان این گونه تعریف نمود: «از گذشتن مدت زمانی از احداث ساختمان که دیگر افاده­ی مقصود برای سکونت یا محل کار نمی­دهد». به عبارت دیگر، هر چند ساختمان قابل استفاده است اما مدت زمانی از ساختمان آن گذشته که دیگر کارآیی لازم را برای استفاده ندارد و در شرفِ فرسودگی است. در چنین صورتی قانون تحت شرایطی بازسازی آنرا مجاز شمرده و مالکین می­توانند آنرا تخریب و از نو بسازند.3[228] یکی دیگر از مواردی که بازسازی ساختمان را موجه می­سازد «فرسودگی کلی» است. البته «فرسودگی کلی»­ای مقصود قانونگذار است که با قید «بیم خطر یا ضرر مالی و جانی» همراه باشد. بنابراین اگر ساختمان دچار فرسودگی کلی شود، ولی بیم خطر یا ضرر جانی و مالی نداشته باشد، نمی‌تواند از موارد و مصادیق بازسازی باشد. تشخیص اینکه بازسازی ساختمان در اثر عمر مفید ساختمان و یا فرسودگی کلی نیاز به بازسازی دارد، بر عهده­ مالکین است. در صورتی که اکثریت مالکین با این امر مخالفت نمایند، بدیهی است که بازسازی امکان ندارد، ولی اگر اکثریت موافق بازسازی باشند، در این صورت رأی اقلیت قابل اعتنا نیست. اگر چه در مورد بیع زمانی قانون خاصی وجود ندارد، اما جاری بودن ماده مذکور در قرارداد بیع زمانی عقلایی به نظر می­رسد و ملاکهایی که در این ماده برای بازسازی وجود دارد، در قرارداد مذکور نیز وجود دارد؛ بنابراین در صورت وجود یکی از دو شرط ماده 13 در مملوک زمانی، می­توان آنرا بازسازی نمود. مبحث دوم حدود اختیارات مالکین با اشخاص ثالث در بیع زمانی با توجه به اینکه خریداران در قرارداد بیع زمانی مالک یک عین در زمانهای متفاوت هستند، حدود اختیارات آنان با فروشنده و اشخاص ثالث دیگر جای بررسی جامعی را دارد. به همین دلیل در گفتار اول این مبحث روابط مالکین با فروشنده بررسی می­گردد و در گفتار دوم نیز روابط مالکین با اشخاص ثالث دیگر بررسی می­شود. گفتار اول: روابط مالکین با فروشنده در عقد بیع، مبیع با ثمن مبادله می­شود، لذا منطقی است همچنان که بایع ملزم به تسلیم مبیع می‌شود، مشتری نیز ملزم به تأدیه ثمن باشد (بند 4 ماده ی 362 ق.م.). تأدیه ثمن در قرارداد بیع زمانی نیز مانند سایر بیعها است و هیچ تفاوتی با آنها ندارد. زیرا به تعداد معاملات، ثمن وجود دارد و هر خریدار باید ثمن قراردادِ خویش را تأدیه نماید. آنچه جای بحث دارد، تسلیم مملوک زمانی است، با این توضیح که در قرارداد مذکور فروشنده مبیع واحد را به چندین نفر منتقل می­ کند و در نتیجه هر یک از خریداران، مالکیت یک مال را برای زمان محدود و مشخص به دست می­آورند؛ لذا راجع به یک مال، مالکین متعدد وجود دارد که مالکیت و حق انتفاع آنان از مبیع محدود به زمان معین است. حال در این گفتار به دنبال پاسخ گویی به این پرسش هستیم که آیا به صرف اینکه فروشنده مبیع را تسلیم خریدار اول نمود، دیگر نیازی نیست که آنرا به خریداران دیگر تسلیم نماید و خریدار اول باید به خریدار دوم تسلیم نماید و به همین نحو تا خریدار آخر و یا اینکه وی ملزم است مبیع را جداگانه به تک تک خریداران تسلیم نماید؟ برای پاسخ­گویی به این پرسش لازم است که ابتدا با مفهوم تسلیم و مباحث مرتبط با آن آشنا شویم.